Modelmatige waardebepaling
Gemeenten moeten alle woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren. Hiervoor worden speciale geautomatiseerde systemen gebruikt.
Niet alleen gemeenten gebruiken deze systemen, ook banken, verzekeraars en makelaars maken gebruik van deze systemen. Het kenmerk hiervan is dat de computer grote hoeveelheden gegevens over de woningmarkt (met name verkoopprijzen) kan analyseren. De geanalyseerde gegevens kunnen weer gebruikt worden om taxatiewaarden te berekenen voor alle woningen waarvan de kenmerken ook in de computer bekend zijn.

Objectenbestand
Al sinds 1974 heeft de afdeling Waardering Onroerende Zaken een objectenbestand opgebouwd en dit continue geactualiseerd. Naast opname van objecten ter plaatse ontvangt de afdeling hiervoor dagelijks een afschrift van elk ingediende bouwaanvraag, verkoopbrochures van nieuwbouwobjecten etc. Het objectenbestand bestaat uit objectieve objectgegevens en is de basis waarop de waardebepaling wordt uitgevoerd.

Marktaanbod
Dagelijks wordt al het aanbod op de markt in Utrecht door medewerkers van de afdeling Waardering Onroerende Zaken geregistreerd. Hierbij wordt alle relevante informatie gekoppeld aan het objectenbestand. Op deze wijze ontstaat een duidelijk inzicht van het aanbod op de markt.

Verkopen
Maandelijks ontvangt de afdeling Waardering Onroerende Zaken een overzicht van alle transacties van onroerende zaken in Utrecht van het Kadaster. Ook deze informatie wordt gekoppeld aan het objectenbestand. Bij deze registratie wordt tevens beoordeeld of het een transactie betreft op de vrije economische markt of een transactie onder bepaalde omstandigheden. (bijv familietransactie, transactie in bewoonde staat etcetera)

Marktanalyse
Door het permanent volgen van de markt, zowel van het aanbod als van de gerealiseerde transacties ontstaat een duidelijk beeld van de beweging van de markt op zowel gebiedsindeling als op objecten niveau. De resultaten hiervan worden gebruikt om het model te sturen.

Opbouw taxatiemodel
Voordat het model wordt opgebouwd vindt eerst een gebiedsindeling (waardegebied/buurt) plaats. Op deze wijze wordt een woning op het Kanaleneiland niet vergeleken met een woning in de Binnenstad. Vervolgens wordt een doorsnede van dat gebied gegenereerd van alle voorkomende combinaties van objectkenmerken. Hiervoor worden de woningen gegroepeerd op objectkenmerken zoals woningtype, bouwjaarklasse, grootte, mate van kwaliteit, onderhoud etc. Elke mogelijke combinatie resulteert in een peilpunt. Voor de nieuwe waardebepaling zijn hiervoor ca 4700 peilpunten geselecteerd.

Actualisering taxatiemodel
Basis voor de modelmatige waardebepaling is het objectief geselecteerde bestand van peilpunten. Over dit bestand worden de resultaten van de marktanalyse heen gelegd en wordt elk peilpunt gewaardeerd met als onderbouwing veelal drie verkopen van soortgelijke objecten die rond de waardepeildatum hebben plaatsgevonden.

Hoe komen modelwaarden tot stand
Bij het bepalen van de modelwaarde van een woning zoekt het model binnen de cluster waarin de woning ligt naar dat peilpunt waar de woning de meeste overeenkomst mee heeft. Hierbij wordt aan waardebepalende elementen zoals objectkenmerken en ligging een diverse wegingsfactoren toegekend. Basis voor het bepalen van deze wegingsfactoren zijn zowel de resultaten van de marktanalyse als de plaatselijke kennis van de gemeentelijke taxateur.
Het model corrigeert de modelwaarde uiteindelijk nog op verschil in grootte, kwaliteit en onderhoud t.o.v. het gevonden peilpunt.
De door de computer berekende WOZ-waarden worden uitgebreid gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. Een klein deel van deze controles gebeurt door ter plaatse de woning te bekijken. Maar vaak heeft de taxateur alle benodigde gegevens, foto's etc. voor zijn controle op kantoor beschikbaar.
De gecontroleerde en eventueel bijgestelde waarden worden door de gemeente onderworpen aan een "eindcontrole" op basis van door de Waarderingskamer opgestelde controlelijsten (beoordelingsprotocollen). Elke modelwaarde kan eventueel nog door de taxateur gecorrigeerd worden.

Taxatieverslag
Omdat niet alle verkoopprijzen kunnen worden getoond, zijn drie verkochte woningen geselecteerd waarvan de gegevens in dit taxatierapport ter illustratie zijn gegeven. Door de vergelijking met de objectkenmerken van deze verkochte woningen wordt geïllustreerd, hoe de vastgestelde waarde aansluit op de verkoopprijs en de WOZ-waarde van die verkochte woningen.
Een dergelijke vergelijking zou ook getoond kunnen worden met andere verkochte woningen in de gemeente. Dit leidt steeds tot dezelfde vastgestelde waarde, omdat de computer met behulp van de modelmatige waardebepaling alle mogelijke vergelijkingen al "doorgerekend" heeft.