Bestuur en organisatie Hoogbouwvisie

Op deze pagina staat informatie over de plannen voor hoogbouw in de stad. Bij hoogbouw kan het zowel om woningen als om kantoren gaan.

Tot 2005 was er in Utrecht geen echt beleid ten aanzien van hoogbouw. Het enige wat min of meer gold was: niet hoger bouwen dan de Dom. Elke bouwaanvraag werd op zich beoordeeld, terwijl een hoogbouwaanvraag voor de hele stad gevolgen heeft. In de hoogbouwvisie leggen we de ideeën over hoogbouw vast. Dat geeft een basis voor beleid voor de stad als geheel.

Utrecht wil hoogbouw omdat we op bepaalde plekken een stedelijke sfeer willen maken. Ook kunnen we met hoogbouw voor de stad belangrijke partijen behouden of aantrekken, zoals grote werkgevers of koopkrachtige inwoners. Verder willen we voorkomen dat alle groene landschappen om de stad heen volgebouwd moeten worden.

Bekijk de hoogbouwvisie  (pdf, 1,9MB)

Hoogopbouw impressie van Utrecht

Samenhang met structuurvisie

De hoogbouwvisie staat niet op zichzelf. Zij is gebaseerd op doelen die in de in 2004 vastgestelde structuurvisie van de gemeente Utrecht zijn vastgelegd. De hoogbouwvisie maakt dus deel uit van een groter plan waarin is vastgelegd waar we met de stad heen willen.

Samengevat houdt de structuurvisie het volgende in.

  • Utrecht als 'markt': een randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving
  • Utrecht als 'podium': een ontmoetingsplaats voor kunst, cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie
  • Utrecht als 'binnentuin': een grote stad met kleinschaligheid en sociale samenhang in de wijken

Op sommige plaatsen in de stad is ruimte voor (groot)stedelijkheid, op sommige plaatsen is ruimte voor stedelijke podia en elders is ruimte voor woonwijken met een eigen maat, schaal en dynamiek.

Utrecht wordt 1 stad met 2 elkaar aanvullende centra: Utrecht CS (binnenstad én stationsomgeving) en Leidsche Rijn Centrum. Daartussen ligt de nieuwe centrale zone van de stad waar de meeste nieuwbouw zal komen. Tegelijkertijd blijft de stad oog houden voor het onderhoud en beheer van de bestaande wijken.

Zie ook de Structuurvisie.

Hoogbouw in de binnenstad

Er komt geen hoogbouw in de binnenstad. De historische binnenstad is in de Hoogbouwvisie aangewezen als een van de gebieden waar geen hoogbouw komt. We staan hier geen hoogbouw toe. Behalve natuurlijk wat er al staat.

De Dom is en blijft het symbool van Utrecht. Om te zorgen dat dit ook zo blijft, komt in de hele historische binnenstad geen hoogbouw. Daarnaast blijft de Dom - net als nu - zichtbaar vanaf de belangrijke aanrijroutes en andere zichtlijnen.

Er zijn eerst 2 plekken voorgesteld waar wél enkele hogere torens gebouwd kunnen worden. Die plekken liggen op gepaste afstand van de Dom: de westzijde van het stationsgebied en het nieuwe Centrum Leidsche Rijn. Dit is belangrijk omdat de plek de impact van het hoge gebouw bepaalt: als je vlak rond de Dom allemaal nét iets lagere gebouwen zou bouwen, dan verdwijnt hij uit het zicht. Terwijl je toch de regel 'niet hoger bouwen dan de Dom' aanhoudt. 1 of 2 hoge torens verderop hebben een heel ander effect. Dan blijft de Dom net zo zichtbaar en herkenbaar als nu.

Inmiddels is afgesproken dat voor de bouwhoogte in het stationsgebied een maximum van 90 meter geldt. Alleen in het Kruisvaartkwartier wordt voor de locatie Rabobank 105 meter aangehouden.

Hoogbouw in andere wijken

In de Utrechtse woonwijken moet nieuwbouw rekening houden met de hoogte van de bestaande bebouwing. Alleen op enkele speciale plekken kunnen accenten komen in de vorm van hogere gebouwen. Deze zijn in principe maximaal tweemaal zo hoog als de omliggende bebouwing. Deze accenten mogen alleen op geschikte plekken komen, bijvoorbeeld een belangrijke entree voor de wijk of als het de wijk mooier maakt.

Dan nog moet voor elk hoog gebouw het bestemmingsplan worden aangepast. Hierbij wordt voor dat gebied preciezer gekeken wat voor elk blok de bouwhoogte mag zijn. Daarvoor gelden de normale inspraak- en bezwaarprocedures. En ook tegen een afzonderlijke bouwaanvraag kunnen inwoners bezwaar maken.

Nadelen hoogbouw

Hoogbouw is soms ongezellig, anoniem en grootschalig, maar dat hoeft niet. In een hoog gebouw kunnen veel mensen wonen en werken. Als er voor deze mensen beneden winkels en andere activiteiten zijn, is de straat levendig en dynamisch. In andere grote steden zijn daar goede voorbeelden van te vinden. En hoe meer mensen, hoe aantrekkelijker het is voor winkels en bedrijven om zich daar te vestigen. 

Vergelijk een laag breed gebouw met een hoog slank gebouw met dezelfde inhoud: hoe hoger het gebouw wordt, hoe kleiner het vloeroppervlak. Dat betekent dat er meer ruimte over blijft voor pleinen, groen, terrasjes en andere activiteiten op straat.

Ook met winderigheid en donkerte kun je rekening houden in het ontwerp van het gebouw en de omgeving. Bouwaanvragen voor gebouwen hoger dan 30 meter worden ook altijd getoetst op effecten op de omgeving. Dan letten we speciaal op onder andere de schaduwwerking en windhinder.

Wat betreft veiligheid: hoe hoger een gebouw is, hoe zwaarder de veiligheidseisen. Dat is allemaal vastgelegd in het Bouwbesluit. Te denken valt aan mogelijkheden voor brandbestrijding, vluchtwegen, de stijfheid van de constructie, noodvoorzieningen, interne communicatie bij calamiteiten en stabiliteit van de fundering.

Referendum Stationsgebied

In 2002 hebben we in Utrecht een referendum over het Stationsgebied gehouden. Daarbij was de maximale bouwhoogte in meters (met name wel of niet hoger dan de Dom) geen onderwerp. Wel is toen gezegd dat bij Visie A het stadshart ruim oogt en minder hoogbouw heeft dan in Visie 1.  De gemiddelde hoogtes zoals genoemd in visie A: zo'n 50-60 meter, met mogelijke accenten.

In 2003 is op basis van visie A een masterplan gemaakt. Daarin werd gesteld dat nieuwe gebouwen in hun directe omgeving moeten passen. Concreet: dicht bij Lombok zo'n 15-20 meter, rond het Jaarbeursplein 80 meter of hoger. Ruim driekwart van het gebied heeft dan ook die gemiddelde hoogte uit visie A van 50-60 meter.

Het Jaarbeursplein is dan ook de enige plek in het Stationsgebied waar wordt nagedacht over hoogbouw. Rond het Jaarbeursplein staan immers al grotere gebouwen (SNS-Reaal ongeveer 75 meter, Holiday Inn 70 meter, Beatrixgebouw als reuzenschoenendoos van 80 bij 100 bij 45 meter). Een relatief laag gebouw zou wegvallen in zo'n omgeving. Daarnaast: als een gebouw lager wordt, maar toch dezelfde oppervlakte in vierkante meters moet hebben, neemt het meer openbare ruimte in beslag. Het is ook een plek die qua zichtlijnen niet de Dom beconcurreert. Dit ondersteunt de Dom juist in de skyline.

Aan de westzijde van het Stationsgebied geldt een maximum bouwhoogte van 90 meter. Alleen in het Kruisvaartkwartier wordt voor de locatie Rabobank 105 meter aangehouden.