Erfpacht afkopen, afkoopregeling 2017 Veelgestelde vragen afkoopregeling erfpacht

Wat is erfpacht? Wat is belangrijk bij erfpacht

De gemeente Utrecht is eigenaar van verschillende gebouwen en stukken grond. Sommige stukken zijn uitgegeven in erfpacht. Als erfpachter krijgt u het gebruiksrecht van de grond: het erfpachtrecht. Hiervoor betaalt u een vergoeding: de erfpachtcanon. De grond mag u gebruiken om er op te wonen, werken of er een tuin te hebben.

Bij eeuwigdurende erfpachtrechten is de waarde van de grond in 1 keer betaald. U bent als erfpachter in de toekomst geen erfpachtcanon meer verschuldigd aan de gemeente (bij onveranderd gebruik). Dit gaat om erfpachtcontracten waarbij de algemene voorwaarden uit 1989 van toepassing zijn verklaard.

Bij eeuwigdurende erfpachtrechten kan het ook zo zijn dat de waarde van de grond eeuwigdurend is bepaald bij conversie en niet of slechts gedeeltelijk is betaald. De (resterende) afkoopsom is dan vastgelegd in het erfpachtcontract. De jaarlijkse canon bedraagt 5% van deze vastgelegde afkoopsom.

Bij voortdurende erfpachtrechten betaalt de erfpachter een (half)jaarlijkse erfpachtcanon die om de 10 jaar wordt herzien. Of de erfpachter kan kiezen om de erfpachtcanon voor 50 jaar af te kopen. Voor deze groep van ruim 1000 erfpachters, die de erfpachtcanon niet eeuwigdurend hebben afgekocht, geldt de nieuwe afkoopregeling. Dit gaat meestal om erfpachtcontracten waarbij de algemene voorwaarden uit 1974 of 1983 van toepassing zijn verklaard.

Kijk voor de algemene voorwaarden c.q. algemene bepalingen die voor u gelden in de akte van levering van de woning. Of vraag het aan de verkoper. De verkoper, zoals een makelaar, moet u deze informatie geven.

Bij erfpachtrechten, die niet eeuwigdurend zijn afgekocht, wordt in bijna alle gevallen gewerkt met periodes van 50 jaar. Zo’n periode van 50 jaar noemen we een erfpachttijdvak. Het eerste erfpachttijdvak begint op het moment dat de grond door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven. Op dat moment zijn de (half)jaarlijkse erfpachtcanon en het bedrag waarvoor de erfpachtcanon voor 50 jaar kan worden afgekocht vastgesteld. Binnen het tijdvak van 50 jaar wordt de (half)jaarlijkse canon om de 10 jaar opnieuw vastgesteld.

Deze 10-jaarlijkse verhoging wordt gemaximeerd door het CBS-cijfer voor de opgetelde huurverhogingen in die 10 jaar. Is de erfpachtcanon voor 50 jaar afgekocht? Dan betaalt u (of de Vereniging van Eigenaren) jaarlijks een vast bedrag van €11,34.

Bij de 10-jaarlijkse herziening van de erfpachtcanon in het huidige erfpachttijdvak kan de canon niet meer stijgen dan de gemiddelde huurprijsstijging van de afgelopen 10 jaar. In de erfpachtvoorwaarden is echter opgenomen dat deze begrenzing bij een nieuw erfpachttijdvak niet van toepassing is.

De gemeente mag bij het einde van het erfpachttijdvak de voorwaarden en de wijze waarop de erfpachtcanon wordt berekend wijzigen. Op dit moment is niet bekend of de gemeente dit tegen die tijd zal doen. Daarom wordt in de rekenvoorbeelden uitgegaan van het minimale canonpercentage van 5% zoals is vastgelegd in de huidige voorwaarden. Dit percentage kan in de toekomst nog veranderen, maar geeft volgens de gemeente op dit moment een reëel beeld van de toekomstige canonverplichtingen.

Aan het einde van het erfpachttijdvak worden de (half)jaarlijkse erfpachtcanon en het bedrag waarvoor de erfpachtcanon voor 50 jaar kan worden afgekocht opnieuw vastgesteld aan de hand van de dan geldende grondwaarde en de dan geldende erfpachtvoorwaarden. De erfpachtcanon is een vergoeding voor het gebruik van de grond vergelijkbaar met een huurbetaling.

Nee, dit zijn eigenlijk administratiekosten die u (of uw VVE) elk jaar betaalt, als uw erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht. Deze wordt dus tussentijds niet door de gemeente herzien. Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht komt dit bedrag te vervallen. De betaling van € 11,34 staat los van de verplichting om aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak (aan het einde van het huidige, voor 50 jaar afgekochte erfpachttijdvak) opnieuw erfpachtcanon te betalen.

In de notariële akte van levering van (het erfpachtrecht van) uw woning staat of uw woning op erfpachtgrond staat. Ook staat daarin welke erfpachtvoorwaarden op uw erfpachtrecht van toepassing zijn. De kopie van deze akte ontving u van uw notaris bij de overdracht van uw woning.

Het erfpachtcontract zelf is op te vragen bij het Kadaster. Daarin staat welk bedrag u, of een eerdere erfpachter bij het begin van het erfpachttijdvak, voor de grond heeft betaald en welke erfpachtvoorwaarden voor u van toepassing zijn.

Vanaf 1989 heeft de gemeente grond uitgegeven op nieuwe voorwaarden, waarbij de erfpachtcanon standaard eeuwigdurend werd afgekocht. Het kan zijn dat u bijvoorbeeld in 1990 uw woning heeft betrokken, maar dat u toch nog moet betalen voor het gebruik van de grond. Bijvoorbeeld als de projectontwikkelaar al vóór 1989 afspraken met de gemeente heeft gemaakt onder de oude voorwaarden.

Tot 1961 waren mensen die in Utrecht een woning kochten eigenaar van zowel de woning als de grond. Vanaf 1961 gaf de gemeente bouwgrond uit in erfpacht. De gemeente bleef dus eigenaar van de grond. Wie een woning kocht, werd erfpachter. De erfpachtvoorwaarden werden voor een periode van 50 jaar, de erfpachttermijn, vastgesteld. Na 50 jaar kunnen de erfpachtvoorwaarden worden aangepast en wordt ook de hoogte van de canon opnieuw vastgesteld. In 1974 en 1983 zijn in de erfpachtvoorwaarden kleine wijzigingen aangebracht.

Bij gestegen huizen- en dus grondprijzen gaan erfpachters meer betalen. Dit kan door een hogere afkoopsom (voor de nieuwe 50 jaar periode) of door een hogere jaarlijkse canon. Dit, zorgt voor grote verschillen tussen huiseigenaren met en zonder erfpacht. De waardeontwikkeling van de grond zonder erfpacht komt aan de huiseigenaar toe. Bij grond met erfpacht is dat voor de gemeente.

Sinds 1989 heeft de gemeente ander beleid. Daardoor heeft bijna 90% van alle erfpachters (dit zijn er ongeveer 48.000) niet (meer) met een canon te maken. Woningen waarvan de grond door de gemeente is uitgegeven in erfpacht met de in 1989 vastgestelde erfpachtvoorwaarden (AV 1989) zijn eeuwigdurend afgekocht. Deze erfpachters hoeven dus na de eerste betaling bij uitgifte van de grond in erfpacht niet meer te betalen voor het gebruik van de grond.

Sinds 2015 geeft de gemeente grond voor nieuwbouwwoningen uit in vol eigendom. In 2003 was er tijdelijk ook al een gunstiger afkoopregeling. De nieuwe regeling lijkt hierop. Bij beide regelingen wordt gebruikgemaakt van de WOZ-waarde en grondquotes voor het bepalen van de grondwaarde. De grondquote is een percentage dat aangeeft hoe groot het aandeel van de grond is in de totale (WOZ-)waarde. De grondquotes van de regeling uit 2003 zijn een-op-een overgenomen. De WOZ-waardes, waarvoor die grondquotes gelden, zijn in de tabel wel geïndexeerd van 2003 naar het huidige WOZ-peiljaar.

In beide regelingen is het uitgangspunt dat de grondwaarde tijdens het erfpachttijdvak niet meer stijgt. Ook de jaarlijkse canon wijzigt in beide regelingen gedurende het erfpachttijdvak niet meer. De grondwaarde én de canon worden in beide regelingen voor het vaststellen van de afkoopsom verminderd met een rentepercentage. Bij de conversieregeling 2003 bedraagt dit rentepercentage 5%. Dit percentage geldt ook voor de nieuwe regeling 2017.

Het is nu niet mogelijk om aan te geven hoeveel u aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak moet betalen als u de erfpacht niet hebt afgekocht. Dit hangt af van de grondwaarde aan het begin van het nieuwe tijdvak. Deze grondwaarde kan pas kort voor het begin van het nieuwe erfpachttijdvak worden vastgesteld. Als u ervoor kiest om de erfpacht aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak af te kopen is de afkoopsom gelijk aan de grondwaarde op dat moment.

Kiest u voor een (half)jaarlijkse erfpachtcanonbetaling dan is de (half)jaarlijkse canon gelijk aan een percentage van de grondwaarde op dat moment. De gemeente mag bij het einde van het erfpachttijdvak de voorwaarden en de wijze waarop de canon wordt berekend wijzigen. Op dit moment is niet bekend of de gemeente dit tegen die tijd zal doen. Daarom wordt in de rekenvoorbeelden uitgegaan van het minimale canonpercentage van 5%, zoals is vastgelegd in de huidige voorwaarden. Dit percentage kan in de toekomst nog veranderen, maar geeft volgens de gemeente op dit moment een reëel beeld van de toekomstige canonverplichtingen.

De toekomstige grondwaarde is onbekend. Historisch gezien stijgen de prijzen. Om een idee te geven: de stijging van de prijzen van bestaande koopwoningen in de gemeente Utrecht was in de afgelopen 15 jaar gemiddeld 3,4% per jaar. Hoe de prijzen zich in de verdere toekomst zullen ontwikkelen kan niet worden voorspeld.

Omdat de toekomstige waarde onbekend is, kiest de gemeente ervoor om de grondwaarde van nu ook als de grondwaarde aan het einde van het erfpachttijdvak te gebruiken (net als bij conversieregeling 2003). Bij een stijgende huizenprijs is dat dus gunstig voor de erfpachter. De verwachting is dat de grondwaarde aan het einde van het huidige erfpachttijdvak hoger zal zijn dan nu. De keuze van de gemeente om de grondwaarde van nu te 'bevriezen' heeft daarom naar alle waarschijnlijkheid een gunstig effect op de hoogte van de afkoopsom voor de erfpachter.

Indien u geen gebruikmaakt van deze regeling wordt de afkoopsom en eventueel de canon aan het einde van het erfpachttijdvak vastgesteld op basis van de daadwerkelijke grondwaarde. De grondwaarde is op dat moment naar verwachting hoger, maar kan ook dalen.

De afkoopregeling

Belastingregels kunnen veranderen. Daarom verwijzen wij u naar de website van de Belastingdienst.

Op 26 september 2018 vermeldt de Belastingdienst dat niet aftrekbaar zijn:

  • afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht.

Op 26 september 2018 vermeldt de Belastingdienst dat wel aftrekbaar zijn:

  • de periodieke betalingen voor erfpacht (canon)
  • de rente over de lening die u afsluit om de afkoopsom te financieren is meestal wel aftrekbaar.

Dit is afhankelijk van uw individuele situatie en is mede afhankelijk van uw inschatting over de toekomst. Wij raden u aan hierover advies te vragen aan uw financieel adviseur (bank of hypotheekadviseur). Uiteindelijk moet u als erfpachter zelf een afweging maken of u wel of geen gebruik maakt van de regeling. U bent tot niets verplicht.

In veel gevallen zal bij stijgende huizenprijzen direct afkopen (optie 1) de meest voordelige zijn, maar die optie is niet voor iedereen bereikbaar. Daarbij is de stijging van de huizenprijzen wel waarschijnlijk, maar niet verzekerd.

Als u de afkoopsom niet direct of niet in zijn geheel wilt of kunt betalen, kunt u met mogelijkheid 2 ‘later afkopen’ of mogelijkheid 3 ‘later het restant afkopen’ kiezen voor zekerheid over uw kosten in de toekomst zodat u niet voor verrassingen komt te staan. U betaalt jaarlijks een vergoeding. U, of een eventuele toekomstige eigenaar van de woning, weet wat de prijs is als u de erfpacht wel volledig wenst af te kopen.

Als u niets doet en afwacht tot het einde van uw erfpachttijdvak, blijven uw betalingen in de toekomst onzeker. U kunt in latere jaren alsnog gebruikmaken van optie 1, 2 of 3 (tegen de dan geldende prijzen), maar zolang u niets doet dan blijft uw situatie hetzelfde. De gemeente verwacht dat de andere opties voor u (veel) gunstiger zullen zijn. Aan het einde van uw termijn van 50 jaar moet u opnieuw erfpachtcanon betalen aan de gemeente. Als u nu jaarlijkse erfpachtcanon betaalt dan wijzigt elke 10 jaar de hoogte van uw jaarlijkse canonbetaling.

Hieronder zetten we de voor- en nadelen van de 3 mogelijkheden uit de regeling en van niets doen (mogelijkheid 4) nog eens kort op een rij. In het algemeen kunnen de voordelen (+) en
nadelen (-) als volgt worden samengevat:

Mogelijkheid 1: Direct en volledig afkopen

+ Voordeel bij grondwaardestijging in de toekomst is voor de erfpachter. Mocht de grondwaarde dalen, dan hebt u nadeel van deze mogelijkheid
+ Einde betalingen in de toekomst
+ Omzetten naar ‘vol eigendom’ wordt mogelijk
+ Sluit u een hypotheek af? Dan is de hypotheekrente in veel gevallen aftrekbaar van de belasting volgens de huidige regels
- U moet nu direct de volledige afkoopsom betalen.

Met name interessant voor erfpachters die nu af willen van toekomstige canonverplichtingen tegen de huidige afkoopsom en dit kunnen betalen of financieren.

Mogelijkheid 2: Nu vastleggen afkoopsom (vastklikken) en (half)jaarlijks gelijkblijvende erfpachtcanon betalen (‘later afkopen’)

+ Voordeel bij grondwaardestijging in de toekomst is voor de erfpachter. Mocht de grondwaarde dalen, dan hebt u nadeel van deze mogelijkheid
+ Zekerheid over betalingen in de toekomst
+ De jaarlijkse canon is in veel gevallen aftrekbaar van de belasting
- U betaalt een (half)jaarlijkse gelijkblijvende erfpachtcanon tot aan betaling van het afkoopbedrag ergens in de toekomst. De canonbetalingen worden niet in mindering gebracht op de afkoopsom.

Met name interessant voor erfpachters die wel willen afkopen maar nu de afkoopsom niet kunnen financieren. Voor erfpachters die wel zekerheid willen over betalingen in de toekomst en nu de toekomstige afkoopsom tegen de huidige aanbieding willen vastklikken.

Mogelijkheid 3: Gedeeltelijk direct afkopen, vastklikken van de resterende afkoopsom en voor het restant jaarlijks gelijkblijvende erfpachtcanon betalen (‘later het restant afkopen’)

+ Voordeel bij grondwaardestijging in de toekomst is voor de erfpachter. Mocht de grondwaarde dalen, dan hebt u nadeel van deze mogelijkheid
+ Zekerheid over betalingen in de toekomst
+ De jaarlijkse erfpachtcanon is in veel gevallen aftrekbaar van de belasting
- U betaalt een (half)jaarlijkse gelijkblijvende erfpachtcanon tot aan betaling van het resterende afkoopbedrag ergens in de toekomst. De canonbetalingen worden niet in mindering gebracht op de afkoopsom.

Met name interessant voor erfpachters die wel willen afkopen en de afkoopsom nu niet volledig maar wel gedeeltelijk kunnen financieren. Voor erfpachters die wel zekerheid willen over betalingen in de toekomst en nu het restant van de afkoopsom tegen de huidige aanbieding willen vastklikken.

Mogelijkheid 4: Niets doen en afwachten

- Voordeel bij grondwaardestijging in de toekomst is voor de gemeente
- Onzekerheid over betaling in de toekomst, naar verwachting stijgen deze
+ Nu geen hogere betalingen (tot einde erfpachttijdvak of tot de volgende 10-jarige herziening van uw huidige canon).

Met name interessant voor erfpachters die een grondwaardedaling verwachten of denken dat de afkoopsom niet tot uiting komt in de voorgenomen verkoop. Ook als u geen gebruik kunt maken van de eerste 3 mogelijkheden en u niets doet geldt bovenstaande voor u.

Als u uw erfpachtcanon eeuwigdurend afkoopt, hebt u geen canonverplichtingen meer. Een stijging van de grondwaarde komt aan u toe, net als bij vol eigendom. Voor de meeste erfpachters die omzetten naar vol eigendom is het dan ook vooral een gevoelskwestie.

Het is wel zo dat bij een eeuwigdurend afgekochte canon de erfpachtvoorwaarden AV ’89 blijven gelden. Dit betekent dat een ‘economische meerwaardestijging’ aan de gemeente afgedragen moet worden. Het gaat dan om een goedgekeurde wijziging door burgemeester en wethouders van het gebruik van de grond en/of een wijziging van de opstallen. Denk bijvoorbeeld aan een wijziging van het bestemmingsplan waarna een woning mag worden veranderd in een hotel. De grond wordt daardoor meer waard en deze meerwaarde moet aan de gemeente afgedragen worden. Ook als een pand wordt gesplitst in appartementsrechten kan er sprake zijn van een economische meerwaardestijging die afgedragen moet worden. Hebt u de erfpacht omgezet naar vol eigendom? Dan komt een ‘economische meerwaardestijging’ van de grond niet toe aan de gemeente maar aan u.

Een voorwaarde om gebruik te kunnen maken van de afkoopregeling is dat de erfpachter zelf in de woning woont. Hiervoor kijkt de gemeente naar de inschrijving in de Basisregistratie personen (BRP). Er zijn uitzonderingen mogelijk. Daarvoor moet een beroep gedaan worden op de hardheidsclausule.

Als de erfpachter de woning verhuurt, is er sprake van een 'beleggingsobject'. Doel van een belegging is het halen van winst en niet om er zelf te gaan wonen. Er wordt vanuit gegaan dat bij de aankoop van de belegging rekening is gehouden met erfpacht. De erfpacht van een verhuurde woning kan wel worden afgekocht op grond van een andere regeling. Neem hiervoor contact op met de gemeente via erfpacht@utrecht.nl, of telefoonnummer 14 030.

De afkoopregeling voor woningcorporaties maakte deel uit van een totaalpakket aan afspraken tussen de gemeente en de corporaties. Het doel van deze afspraken was (onder andere) het bevorderen van de (sociale) woningproductie. Daarom is met de corporaties afgesproken dat het geld dat uit de regeling aan de corporaties toekomt niet vrij besteedbaar was. Per corporatie is een productieprogramma vastgesteld waarbij de conversiegelden moesten worden ingezet voor projecten uit het productieprogramma en binnen de tijdsperiode van dat programma.

Voor erfpachters die geen gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017 (bijvoorbeeld omdat deze erfpachters de woning niet bewonen en niet vallen onder de hardheidsclausule) geldt het bestaande beleid uit het jaar 1998 (aangeduid als de Regeling 1998).

De afkoopsom van de canon, voor conversie naar de algemene voorwaarden ‘AV 1989’ (eeuwigdurende afkoop), wordt conform de Regeling 1998 als volgt berekend:

Uw huidige situatie is dat u een (half)jaarlijkse canon betaalt, niet zijnde €11,34 administratiekosten:

• Conversie gedurende of na afloop van 50 jarige erfpachttijdvak:
afkoopsom = getaxeerde grondwaarde op moment van conversie

Uw huidige situatie is dat u uw canon voor 50 jaar heeft afgekocht:

• Conversie gedurende 50 jarige erfpachttijdvak:
afkoopsom = getaxeerde grondwaarde op moment van conversie -/- de resterende waarde van het bestaande erfpachtrecht ten tijde van conversie *
• Conversie na afloop van 50 jarige erfpachttijdvak: afkoopsom = getaxeerde grondwaarde op moment van conversie

De actuele grondwaarde wordt in opdracht van de gemeente door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur vastgesteld. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de erfpachter.

Op het moment dat u eeuwigdurend heeft afgekocht kunt u, indien u voldoet aan nadere voorwaarden, vervolgens de bloot-eigendom van de gemeente kopen (€450 administratiekosten), zodat u de volle eigendom verkrijgt en het erfpachtrecht teniet gaat.

* De waarde van het bestaande erfpachtrecht is het resterend aantal jaren van de afgekochte 50 jaar gedeeld door 50 jaar en dan vermenigvuldigd met de grondwaarde. In formule: Waarde bestaande erfpachtrecht = Grondwaarde ten tijde van conversie x (Resterend aantal jaren van het tijdvak van 50 jaar ten tijde van conversie / 50).

Aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak (50 jaar na de uitgifte in erfpacht van de grond) moet opnieuw erfpachtcanon worden betaald, zowel bij de erfpachtrechten die bij de uitgifte voor 50 jaar zijn afgekocht als bij de erfpachtrechten met een jaarlijkse canonbetaling.

Bij de vaststelling van de afkoopsom is het uitgangspunt dat alle toekomstige betalingsverplichtingen van de erfpachter naar voren worden gehaald. De toekomstige betalingsverplichtingen worden eerder betaald en daarmee afgekocht.

De toekomstige betalingsverplichtingen bestaan uit:

  • de nieuwe erfpachtcanon die aan het begin van de nieuwe erfpachttermijn (aan het eind van de huidige 50 jaar termijn) moet worden betaald. Dit noemen we de afkoopsom grondwaarde;
  • de halfjaarlijkse canonbetalingen vanaf heden tot aan het einde van de huidige 50 jaar termijn. Dit noemen we de afkoopsom canonbetaling.

Bij erfpachtrechten die nu voor 50 jaar zijn afgekocht, moet voor het eerst aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak opnieuw erfpachtcanon worden betaald. De canonverplichtingen voor het huidige erfpachttijdvak zijn immers in het verleden al afgekocht. Voor deze erfpachters bestaat de afkoopsom alleen uit de afkoopsom grondwaarde.

Als de erfpachter nu jaarlijks canon betaalt, moet er in de resterende jaren van het huidige erfpachttijdvak (net als in de voorgaande jaren) nog wel jaarlijks canon worden betaald. Voor deze erfpachters bestaat de totale afkoopsom uit de som van de afkoopsom grondwaarde en de afkoopsom canonbetaling.

Nee, de grond is sinds de uitgifte in erfpacht in gebruik geweest van de erfpachter en mogelijk voorgaande erfpachter(s). De erfpachter moet op de hoogte zijn van de bodemgesteldheid. U kunt zelf opvragen wat de gemeente weet over de bodemkwaliteit onder uw huis op de pagina Bodemkwaliteit. Net als bij een woning in vol eigendom aanvaardt de erfpachter de staat van het perceel bij het aangaan van de koopovereenkomst.

Lees hieronder de precieze tekst van de omzettingsovereenkomst:

'Koper verklaart volledig bekend te zijn met de staat van het Perceel (waaronder de juridische, feitelijke, technische, bouwkundige en milieukundige staat), dan wel wordt geacht daarmee bekend te zijn aangezien Koper daarvan reeds erfpachter is dan wel een koopovereenkomst heeft gesloten ter zake het Erfpachtrecht. Koper aanvaardt derhalve de Bloot-eigendom in de staat waarin het zich op de Leveringsdatum bevindt (waaronder de juridische, feitelijke, technische, bouwkundige en milieukundige staat), met alle bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken en met het daadwerkelijke gebruik ervan op dat moment, waarbij de Gemeente niet verplicht is om enige (impliciete) verklaring of garantie met betrekking tot de Bloot-eigendom te doen, met uitzondering van die welke expliciet in deze overeenkomst zijn vermeld. De Gemeente staat derhalve niet in voor de afwezigheid van voormelde gebreken. Alle aan Koper kenbare gebreken die aan het gebruik van het Perceel in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. Ook niet aan Koper kenbare gebreken komen voor diens risico. Voor zover mogelijk wordt bij deze de werking van artikelen 7:17, 7:20, 7:23 en 6:228 Burgerlijk Wetboek uitgesloten.'

 

Hoe zit het met appartementen?

Als u in een appartement woont en u bent erfpachter, dan hebt u voor uw eigen appartement canonverplichtingen. Ook als u voor 50 jaar hebt afgekocht (en de Vereniging van Eigenaren (VvE) de jaarlijkse administratiekosten van € 11,34 betaalt), bent u als erfpachter degene die aan het einde van de periode van 50 jaar aansprakelijk is voor de canonverplichtingen voor de volgende periode van 50 jaar. U kunt dan ook als erfpachter van uw appartement op individuele basis gebruik maken van het aanbod tot afkoop van uw canonverplichtingen, dus ook als andere erfpachters in uw appartementencomplex dat niet doen. De gemeente kan u nadat u eeuwigdurend hebt afgekocht dan ook niet meer aanspreken op canonverplichtingen die betrekking hebben op uw individuele appartementsrecht.

Voor de erfpachters in het appartementencomplex die niet hebben afgekocht verandert er niets. Zij blijven (half)jaarlijks erfpachtcanon betalen, of moeten (als de erfpachtcanon nu voor 50 jaar is afgekocht) aan het eind van het erfpachttijdvak opnieuw erfpachtcanon betalen.

Wilt u aansluitend op het eeuwigdurend afkopen van uw canonverplichtingen ook omzetten naar vol eigendom van de grond? Dat kan alleen voor het hele appartementencomplex. Met andere woorden: de erfpachter van een appartement kan wel op individuele basis de canonverplichtingen afkopen, maar het omzetten naar vol eigendom van de grond kan alleen als alle appartementsgerechtigden eeuwigdurend hebben afgekocht. Voor het omzetten naar vol eigendom is de medewerking van alle appartementsgerechtigden vereist. De VvE kan namens alle appartementseigenaren samen een aanvraag bij de gemeente indienen om het gehele appartementencomplex om te zetten naar vol eigendom.

Een garage onder het appartementencomplex valt ook onder de afkoopregeling, als de garage behoort bij het appartement. Of als u erfpachter bent van een woning en de garage een eigen erfpachtcontract heeft

De berekening van de afkoopsom

Het doel van contant maken is om de waarde van een bedrag in de toekomst of in het verleden te bepalen bij een gegeven rentestand. Dus als met deze methode heen gerekend wordt naar verleden of toekomst en daarna weer terug naar het uitgangspunt dan is de uitkomst gelijk aan de startwaarde.

Contant maken naar de toekomst heet het bepalen van de eindwaarde. In dat geval wordt bij een rentepercentage van 5% voor elk jaar met 1,05 vermenigvuldigd. Als bijv. voor een bedrag A uit 2018 de contante waarde (is de eindwaarde) over 10 jaar bepaald moet worden dan is bij een rentepercentage van 5% de formule: Eindwaarde van A over 10 jaar = A*(1,05)10 d.w.z.1,05 tot de tiende macht.

Contant maken naar het verleden heet het bepalen van de contante waarde. In dat geval wordt bij een rentepercentage van 5% voor elk jaar door 1,05 gedeeld. Als bijv. voor een bedrag B uit 2028 bepaald moet worden wat de contante waarde nu (dus 10 jaar eerder) is, bij een rentepercentage van 5%, dan is de formule: Contante waarde van B op dit moment = B/(1,05)10 d.w.z.1,05 tot de tiende macht.

Dus als we voor het bedrag A van nu de eindwaarde in 2028 berekenen is het resultaat: B = A*(1,05)10. Als we nu B vanuit 2028 weer contant maken naar nu moet het resultaat dus weer A worden. Dat kan alleen door te delen door (1,05)10.

Wat is de valkuil? Dat bij terugrekenen naar het verleden niet gedeeld wordt door 1,05 maar vermenigvuldigd wordt met 0,95. Dit is echter niet correct omdat 1/1,05 gelijk is aan 0,9524, dat is dus een verlaging met 4,76%.

In de tekst van de afkoopregeling wordt de hierboven geschetste methode voorgeschreven. Dit blijkt ook duidelijk uit de nadere uitleg in het bijlagenboek bij de regeling. Daar wordt in de rekenvoorbeelden steeds gedeeld door 1,05 (zie bijv. stap 4 in de rekenvoorbeelden op blz. 9 en 10 van het bijlagenboek en de uitleg in tekst op blz. 10 van het bijlagenboek).

Lees meer in het bijlagenboek (pdf op een externe website, 453 kB)

Bij de vaststelling van de WOZ-waarde wordt de marktwaarde van de woning met de grond die daarbij hoort op de peildatum getaxeerd. De WOZ-waarde biedt de gemeente daarom een goede basis om de grondwaarde vast te stellen. Tegen de vaststelling van de WOZ-waarde bestaat de mogelijkheid van bezwaar en beroep. De gemeente stelt jaarlijks de WOZ-waarde opnieuw vast.

Bij de conversieregeling uit 2003 werd de grondwaarde vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. Dit is bij de voorbereiding van die regeling uitgewerkt door een commissie van deskundigen. Dezelfde tabel wordt nu ook gebruikt bij de conversieregeling 2017. De tabel maakt onderscheid tussen meergezinswoningen (MGW, appartementen) en eengezinswoningen (EGW).

Bekijk de grondquotetabel (pdf, 46 kB)

Voor de berekening van de afkoopsom in het huidige jaar zal gebruik worden gemaakt van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari van 2 jaar daarvoor. Deze WOZ-waarde wordt in het voorgaande jaar in een beschikking aan alle woningeigenaren gestuurd.  Voor de berekening in 2019 wordt de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2017 gebruikt, die in 2018 aan de woningeigenaren is verstuurd, enzovoorts.

Hoe wordt de grondquote vastgesteld?

De waarde van grond is afhankelijk van verschillende factoren. De belangrijkste factoren zijn:

  • locatie
  • gebruiksmogelijkheden en
  • economische situatie

Grond in de binnenstad is meestal meer waard dan grond in bijvoorbeeld Overvecht. En grond waarop een koopwoning mag worden gebouwd, is meer waard dan grond waarop alleen een sociale huurwoning mag komen. De vraag naar woningen is verder afhankelijk van de economische situatie. Tijdens een recessie zal de vraag afnemen en daarmee de verkoopprijs dalen. De grondwaarde staat niet vast maar verandert in de loop van de tijd.

De marktwaarde (de WOZ-waarde) van een bebouwd perceel grond is de som van de grondwaarde en de opstalwaarde (de waarde van het gebouw/de woning). Ofwel, de grondwaarde is de marktwaarde (WOZ-waarde) min de opstalwaarde.

De grondquote van een perceel wordt berekend door de grondwaarde te delen door de marktwaarde.

In zijn algemeenheid is de grondquote bij een grotere (duurdere) woning hoger dan bij een kleinere (goedkopere) woning. Verder is de grondquote bij een appartement (zoals flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen) lager dan bij een gezinswoning. Bij appartementen gebruiken meerdere woningen dezelfde grond.

In de Conversieregeling 2017 zijn de grondquotes van de regeling van 2003 ongewijzigd overgenomen. Hierdoor is de afkoopsom lager dan als de huidige grondquote zou zijn gebruikt. De WOZ-waardes, waarvoor die grondquotes gelden, zijn in de tabel wel geïndexeerd van 2003 naar het huidige WOZ-peiljaar.

Is de WOZ-waarde het juiste instrument om de grondwaarde vast te stellen?

Bij de vaststelling van de WOZ-waarde wordt de marktwaarde van de woning met bijbehorende grond getaxeerd. Hierbij kijkt de gemeente naar de individuele kenmerken van de (bebouwde) locatie en de woning/grond. De erfpachter kan bezwaar maken tegen de WOZ-waarde waar de gemeente op uitkomt. Door gebruik te maken van de WOZ-waarde en grondquote kan de gemeente de grondwaarde vaststellen. Daarom werkt de Conversieregeling 2017, net als de regeling van 2003, met de WOZ-waarde om de grondwaarde vast te stellen.

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente bij de bepaling van de WOZ-waarde uitgaan van 'vol eigendom' (eigen grond). Bij de waardering mag dus wettelijk gezien geen rekening worden gehouden met een situatie van erfpacht. Gelijkwaardige woningen hebben daarbij dezelfde WOZ-waarde, ongeacht of sprake is van erfpacht of vol eigendom.

Tussen erfpachtgrond en grond in vol eigendom kan wel sprake zijn van een waardeverschil. In de erfpachtvoorwaarden kunnen (gebruiks)beperkingen en/of (toekomstige) financiële verplichtingen zijn opgenomen, die bij eigendom niet gelden. Er bestaan verschillende mogelijkheden om dit waardeverschil te overbruggen. Bij de Conversieregeling 2016 is er voor gekozen om hiervoor de 'behoudende' grondquotes uit 2003 te hanteren.

Door het gebruik van de WOZ-waarde in combinatie met generieke (algemeen geldende) grondquotes is het, net als in 2003, niet uitgesloten dat in onderlinge vergelijkingen bij individuele gevallen verschillen in grondwaarde kunnen ontstaan. Denk aan woningen in 1 straat op vergelijkbare kavels, bijvoorbeeld door verschillen in de WOZ-waarde als gevolg van uitbreidingen (uitbouw, dakkapel) aan de woning.

Wat wordt verrekend bij de notaris

Als u nu een jaarlijkse canon betaalt, wordt de vooruitbetaalde canon vanaf de passeerdatum tot de eerstvolgende betaaltermijn als afzonderlijke post verrekend.

Op het betalingsoverzicht bij de notaris ziet u de volgende bedragen staan.

Als u mogelijkheid 1 hebt gekozen:

  • De afkoopsom.
  • Als u nu al canon betaalt, de vooruitbetaalde canon van het oude erfpachtcontract vanaf de passeerdatum tot de eerstvolgende betaling.
  • Als u daarvoor gekozen hebt: € 200 voor het omzetten naar volledig eigendom (kan alleen bij een eengezinswoning).

Als u mogelijkheid 2 hebt gekozen:

  • De te betalen canon (5% van de afkoopsom) vanaf de passeerdatum tot de eerstvolgende betaaldatum ( is 1 januari of 1 juli).
  • Als u nu al canon betaalt, de vooruitbetaalde canon van het oude erfpachtcontract vanaf de passeerdatum tot de eerstvolgende betaling.

Als u mogelijkheid 3 hebt gekozen:

  • Het deel van de afkoopsom dat nu betaald wordt.
  • De te betalen canon (5% van het openstaande deel van de afkoopsom) vanaf de passeerdatum tot de eerstvolgende betaaldatum ( is 1 januari of 1 juli).
  • Als u nu al canon betaalt, de vooruitbetaalde canon van het oude erfpachtcontract vanaf de passeerdatum tot de eerstvolgende betaling.

 

Als u kiest om gebruik te maken van de afkoopregeling (direct afkopen, later afkopen of gedeeltelijk afkopen), wordt dat vastgelegd bij de notaris. Het burgerlijk wetboek schrijft dit voor omdat uw erfpachtvoorwaarden veranderen. De wijzigingen moet u laten vastleggen in een notariële akte. Deze akte wordt vervolgens ingeschreven bij het Kadaster. Op deze manier wordt geregeld dat de nieuwe voorwaarden ook gelden voor toekomstige kopers of erfgenamen van uw woning.

De kosten hiervan, zoals met name notariskosten en inschrijving Kadaster, komen voor rekening van de erfpachter. Hoe hoog deze kosten zijn, is afhankelijk van wat u wilt regelen. Als u bijvoorbeeld ook de financiering van de afkoopsom (via een lening) wilt regelen, zijn de bijkomende kosten hoger. U bent vrij om een notaris te kiezen.

De gemeente brengt voor de afkoopregeling geen administratiekosten in rekening. De gemeente stelt wel modelaktes op. Vraag de notaris die u hebt gekozen om de modelakte te gebruiken en zo uw notariskosten zo laag mogelijk te houden.

Kiest u voor ‘Later afkopen’ (optie 2) of ‘gedeeltelijk afkopen’ (optie 3) dan moet u (of een toekomstige koper) in de toekomst opnieuw naar de notaris. Bij betaling van (het restant van) de afkoopsom moet een nieuwe notariële akte worden opgesteld. Daarin wordt de (volledige) afkoop vastgelegd. Ook deze kosten zijn voor de erfpachter, maar zijn naar verwachting lager. Houdt u er rekening mee dat de kosten weer hoger kunnen zijn, als u voor de betaling van de afkoopsom een hypotheek nodig heeft.

Kiest u ervoor om meteen ook uw erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom, dan zijn de totale notariskosten lager dan wanneer u dit los van elkaar regelt. De gemeente rekent € 200,00 administratiekosten in plaats van € 450,00 als u gebruik maakt van de mogelijkheid om in combinatie met de afkoopregeling de erfpacht om te zetten naar bloot eigendom.

Voorgeschiedenis regeling

Op 2 november 2017 is de conversieregeling vastgesteld in de gemeenteraad. Wat is er sindsdien gedaan in het kader van de uitvoering van de regeling.

  • Eind november 2017: ontvangst aankondigende brief
  • December 2017: informatiebijeenkomsten
  • December 2017 - 1 april 2018: voorbereiden individuele keuze
  • Februari 2017: informatiebijeenkomsten (herhaling van december)
  • April/mei 2018: ontvangst aanbodbrief,  bijzondere gevallen kunnen de aanbodbrief na mei 2018 hebben ontvangen
  • Mei/juni 2018: informatiebijeenkomsten
  • April 2018 tot en met 31 januari 2019 gebruik van maken van het introductieaanbod
  • Juli 2018: besluit gemeenteraad tot verlenging van de introductieperiode met een maand tot 31 januari 2019
  • September 2018: een informatiebrief met o.a. de verlenging van de introductieperiode met een maand tot 31 januari 2019
  • November 2018: Eisen erfpachters in voorlopige voorziening afgewezen (zie hieronder)
  • Februari 2019: per 1 februari is de huidige werking van de afkoopregeling in gebruik

Wat ging vooraf aan het besluit van de gemeenteraad op 2 november 2017?

  • 28 september2017: raadscommissie, daarna is het voorstel op enkele punten aangepast. Lees de raadsbrief van 22 september 2017
  • 24 augustus 2017: raadsinformatiebijeenkomst, zie punt 8.
  • december 2016: voorstel nieuwe regeling van college aan raad. Dit riep veel vragen en reacties op van erfpachters. Op verzoek van de gemeenteraad is dat voorstel verder aangepast. 

Eisen erfpachters in voorlopige voorziening afgewezen

De rechter deed op 7 november uitspraak in een kort geding. Een groep kritische erfpachters had maatregelen geëist in afwachting van de behandeling van de hoofdzaak. De behandeling van de hoofdzaak vindt volgens de huidige planning plaats in een zitting van de rechtbank in het eerste kwartaal van 2020.

De geëiste maatregelen bestonden uit de volgende punten:

  • Een verbod voor de gemeente om vanaf nu nog aanbodbrieven te versturen aan erfpachters tot afkoop van de canon
  • Een verplichting voor de gemeente om na de uitspraak in de hoofdzaak, de erfpachters nogmaals een aanbod te doen tot afkoop van de canon. Een aanbod tegen dezelfde voorwaarden als het huidige (introductie)aanbod, met een termijn van 6 maanden
  • Een verplichting voor de gemeente om alle erfpachters die een aanbod hebben ontvangen te informeren over de standpunten van de groep erfpachters.

De rechter heeft al deze eisen van de erfpachters afgewezen. Sinds de nieuwe afkoopregeling van kracht is gegaan, per 1 mei 2018, zijn tot nu toe ruim 1500 erfpachters ingegaan op het introductieaanbod van de gemeente om hun canonverplichtingen af te kopen.

Hulp en contact Erfpacht

Telefoon

14 030

E-mail

erfpacht@utrecht.nl

Uw mening