Wonen Erfpacht afkopen, nieuwe regeling

Vanaf 1 april 2018 kunnen erfpachters gebruikmaken van de nieuwe afkoopregeling, voluit de Conversieregeling Erfpacht 2017. Als u in aanmerking komt voor de regeling, dan hebt u van de gemeente een brief ontvangen met een aanbod om uw erfpachtcanon af te kopen.

Denkt u dat u wel voor de regeling in aanmerking komt, maar hebt u nog geen brief ontvangen? Neem dan contact op met de gemeente via erfpacht@utrecht.nl of via het verkorte telefoonnummer 14030.

Brief met persoonlijk aanbod

De meeste nieuwe brieven met het persoonlijk aanbod op basis van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2015 zijn eind april/begin mei bezorgd bij de erfpachters. Dit zijn de aanbodbrieven met verzenddatum 20 april. Wij sturen alle erfpachters op 4 mei een brief met vervangende tekstblokken voor ‘de gegevens waarop het aanbod is gebaseerd’ en ‘tussenwaarden berekening afkoopsom’. U ontvangt deze aanvullende brief waarschijnlijk op 5 mei. Beide brieven hebt u nodig, als u wilt afkopen.

> Bekijk een voorbeeld van de aanbodbrief van 20 april (pdf, 150 kB)
> Hebt u vragen over de aanbodbrief? Lees de actuele vragen en antwoorden

> Bekijk een voorbeeld van de aanvullende brief van 4 mei (pdf, 102 kB)

Verwacht u zo’n brief en hebt u geen brief ontvangen? Stuur dan een e-mail naar erfpacht@utrecht.nl. Vermeld uw naam, het erfpachtadres en eventueel uw correspondentieadres.

Waarom de aanvullende brief?

Bij een deel van de brieven is bij het samenvoegen van de brieven iets mis gegaan met de schrijfwijze van datums. Als een datum voor de 13e van een maand valt, is in de brief eerst de maand vermeld en dan de dag (mm-dd-jjjj). Bij een datum na de 12e in een maand komt wel gewoon eerst de dag en dan pas de maand (dd-mm-jjjj). Zo werd 1 juni (01-06) bijvoorbeeld omgedraaid naar 6 januari (06-01).

Daarnaast staat op de eerste pagina van de aanbodbrief per ongeluk 30 maart bij de verzenddatum. Daar had 20 april moeten staan. Op de daarna volgende pagina’s staat wel steeds de juiste verzenddatum: 20 april. Wij vinden het natuurlijk heel vervelend voor u, als erfpachter, dat dit is gebeurd.

Wij vragen u om ook de brief van 4 mei erbij te houden, als u wilt afkopen. De gegevens waarop het aanbod is gebaseerd, komen uit ons systeem. Wij vragen u om de gegevens te controleren. Dit kunt u doen door te kijken in de leveringsakte van de aankoop van uw woning. Als u canon betaalt, hebt u voor de controle ook de laatste herzieningsbrief nodig die u vóór 1-1-2017 hebt ontvangen. De gegevens uit de leveringsakte en eventueel de laatste herzieningsbrief gelden voor u.

Wilt u nu afkopen?

Als u gaat afkopen, leg dan de brieven van de gemeente ernaast, dus de aanbodbrief van 20 april en de aanvullende brief van 4 mei. In bijlage 1 bij de aanbodbrief staan de stappen die u gaat doorlopen. Ook staat erin welke gegevens u nodig hebt voor het volledig invullen van het formulier. Tussentijds opslaan is helaas niet mogelijk, zorg er dus voor dat u de gevraagde gegevens bij de hand hebt.

Een spoedbehandeling nodig? Hoe gaat dat?

Soms is er een spoedsituatie, bijvoorbeeld omdat

  • uw offerte voor de financiering van uw afkoopsom binnenkort verloopt
  • uw overdracht van de woning van verkoper naar koper binnenkort gepland staat bij de notaris

Wilt u dan in aanmerking komen voor een spoedbehandeling?

Dan moet u de volgende 2 dingen doen:

  • vul het afkoopformulier in
  • stuur een mailbericht naar erfpacht@utrecht.nl en vermeld:
    • in het onderwerp ‘SPOED’. Dan lezen wij uw bericht sneller. 
    • het zaaknummer, dit krijgt u als u het afkoopformulier heeft ingevuld
    • het erfpachtadres waar het om gaat
    • de reden voor de spoedbehandeling en de uiterste datum waarop de akte bij de notaris moet worden ondertekend.

Wij bekijken uw verzoek en sturen u daarna via e-mail een ontvangstbevestiging. In deze mail staat ook meteen hoe wij uw aanvraag gaan behandelen.

Hebt u een eengezinswoning? Dan kunt u de nu geldende modelakte eengezinswoning (pdf, 104 kB) downloaden.

Hebt u een appartement? Dan kunt u de nu geldende modelakte appartement (pdf, 109 kB) downloaden.

Vraag de notaris die u hebt gekozen om de modelakte te gebruiken en zo uw notariskosten zo laag mogelijk te houden.

Wij adviseren u zich goed te laten voorlichten voordat u een keuze maakt. De gemeente informeert u over de inhoud en de toepassing van de regeling voor uw persoonlijke situatie. Voor advies over de voor- en nadelen van de regeling in uw persoonlijke situatie en over uw financiële mogelijkheden raadpleegt u bijvoorbeeld een financieel adviseur of een andere deskundige. 

Berekening maken

We krijgen vragen van erfpachters die hun afkoopsom heel precies willen narekenen. Dit kan met behulp van een rekenblad. Tijdens de informatiebijeenkomsten in mei/juni hebben we u laten zien hoe het rekenblad werkt. Ook lieten we zien hoe u dit kunt invullen. Heeft u deze bijeenkomsten gemist? Vraag dan het rekenblad op via erfpacht@utrecht.nl.

U kunt ook nog steeds de rekentool gebruiken.

Moment van afkopen kan uitmaken voor uw kosten

Het moment (binnen de introductieperiode) waarop u gebruikmaakt van de regeling, kan van invloed zijn op de berekening van wat u gaat betalen. Dit geldt alleen als u nu al canon betaalt en/of als u kiest voor mogelijkheid 2 of 3.

Kiest u voor (gedeeltelijk) vastklikken van uw afkoopsom? En betaalt u nu een (half)jaarlijkse erfpachtcanon? Dan kan de hoogte van de afkoopsom die voor de toekomst blijft staan en van uw nieuwe canon bijvoorbeeld lager worden als u op een laat moment in de introductieperiode het digitale afkoopformulier invult. De canons die u heeft betaald te beginnen met die van 1-7-2017 tot aan de ondertekening van de akte bij de notaris, worden afgetrokken van de afkoopsom die in uw aanbodbrief staat vermeld.

Kiest u voor (gedeeltelijk) vastklikken van uw afkoopsom? En is uw erfpachtcanon voor 50 jaar afgekocht? Dan blijft uw afkoopsom tijdens de hele introductieperiode hetzelfde. Wel gaat u de nieuwe canon betalen, vanaf het moment dat u de akte bij de notaris ondertekent. De periode waarover u canon betaalt, wordt korter als u op een laat moment in de introductieperiode het digitale afkoopformulier invult.

Of het moment van afkopen voor u uitmaakt in de kosten, hangt af van uw persoonlijke situatie en de keuzes die u maakt, zoals bijvoorbeeld de financieringsvorm. Ook hierover kunt u een financieel adviseur of andere deskundige raadplegen en zelf de berekening maken via het rekenblad. Dit kunt u opvragen via erfpacht@utrecht.nl.

Introductieperiode mogelijk verlengd

Er ligt een voorstel om de termijn voor het afkopen van erfpachtcanon met 1 maand te verlengen, dus tot en met 31 januari 2019. Dit voorstel komt op 5 juli in de gemeenteraad, als onderdeel van de behandeling van de zogeheten Voorjaarsnota. De gemeenteraad neemt dan een besluit. We verwachten dat de verlenging van de introductieperiode er komt, omdat de gemeenteraad hier zelf om heeft gevraagd. 
Na 5 juli zullen wij een bericht hierover op onze website plaatsen.

Nieuwe informatie?

In september willen wij weer een brief over de regeling naar de erfpachters sturen, waarin we hen wijzen op de introductieperiode. Daarin vermelden we de verlenging van de termijn en ook andere informatie, waarvan we door vragen gemerkt hebben dat er behoefte is aan nadere toelichting. Nieuwe informatie plaatsen we wel steeds al op de website. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid het rekenblad op te vragen.

Persoonlijk gesprek

Wilt u een persoonlijk gesprek met een medewerker van de gemeente? Dat kan. Bel 14 030 om een afspraak in te plannen tussen 13:00 en 17:00 uur op maandagmiddag of woensdagmiddag bij de balie op de 5e etage van het stadkantoor, Stadsplateau 1. U kunt tijdens een persoonlijk gesprek:

  • vragen stellen over de afkoopregeling of over uw persoonlijke erfpachtsituatie. Bijvoorbeeld als u de informatiebijeenkomsten van mei/juni hebt gemist of als u daarna nog vragen heeft.
  • afkoopmodule invullen samen met onze medewerker. Neem hiervoor uw DigiD, de aanbodbrief van 20 april, de aanvullende brief van 4 mei en de contactgegevens van uw notaris mee. En, als u canon betaalt, de laatste herzieningsbrief die u vóór 01-01-2017 hebt ontvangen.

Voor wie

Bent u erfpachter van een woning op gemeentelijke erfpachtgrond? Betaalt u (half)jaarlijks erfpachtcanon voor uw woning of hebt u (of een voorgaande eigenaar) de erfpachtcanon voor 50 jaar afgekocht? En woont u zelf in de woning? Dan geldt de regeling ook voor u. U hebt dan eind vorig jaar een brief met informatie ontvangen en rond 1 april een persoonlijk aanbod.

Bent u wel erfpachter maar woont u niet zelf in de woning?
Dan komt u alleen voor de regeling in aanmerking als u kunt aantonen dat u de woning niet als belegging hebt. In onze brief hierover staat hoe u een beroep kunt doen op de zogeheten hardheidsclausule.

Lees ook vraag 4. Kan ik een beroep doen op de hardheidsclausule

Hebt u een tuin, parkeerplaats of een garage met een apart erfpachtcontract?
Dan kunt u die erfpachtcanon mee afkopen, op het moment dat u ook gebruikmaakt van de afkoopregeling voor uw woning. Dit kunt u aangeven als u in gaat op het aanbod. Of er een apart erfpachtcontract is, staat in de leveringsakte die u bij de koop van de notaris hebt ontvangen.

Waarom dit aanbod?

U betaalt aan de gemeente voor het gebruik van de grond onder uw woning een (half)jaarlijkse erfpachtcanon of u hebt de erfpachtcanon voor 50 jaar afgekocht. Dit betekent dat u financiële verplichtingen heeft richting de gemeente. Dit kan aan het einde van de 50-jaar termijn van uw erfpachtcontract om grote bedragen gaan. Wij informeerden u in de eerdere brief over de nieuwe gemeentelijke afkoopregeling, waarmee u uw erfpachtcanon kunt afkopen. De regeling biedt u de mogelijkheid zekerheid over uw toekomstige betalingen te krijgen. De nieuwe afkoopregeling is gunstiger dan de vorige afkoopregeling uit 2003. Hiermee komt de gemeente erfpachters tegemoet die in de toekomst nog betalingen voor erfpacht hebben (voortdurende erfpachtrechten). De regeling geldt alleen bij voortdurend erfpachtrecht, dus niet bij eeuwigdurend erfpachtrecht.

De meeste erfpachttijdvakken lopen tussen 2030 en 2040 af. De financiële gevolgen kunnen dan groot zijn. Zeker bij stijgende huizenprijzen. U moet aan het einde van uw erfpachttijdvak opnieuw berekende erfpachtcanon betalen aan de gemeente.

Wat houdt het aanbod in?

Voor uw woning heeft de gemeente de afkoopsom berekend. De hoogte van de afkoopsom is bepaald op basis van de einddatum van uw 50-jarige contractperiode en uw WOZ-waarde. Uit de WOZ-waarde wordt de grondwaarde afgeleid met de grondquotetabel.

Lees hiervoor vraag 30. Hoe berekent de gemeente de grondwaarde aan de hand van de WOZ-waarde? Ik wil de tabel zien die de gemeente gebruikt.

Als u (half)jaarlijks canon betaalt wordt de hoogte van de afkoopsom daarnaast bepaald uit de hoogte en de herzieningsdatum van uw canon.
U hebt een persoonlijk aanbod van de gemeente ontvangen om uw erfpachtcanon af te kopen of vast te klikken. Dit aanbod geldt van 1 april tot en met 31 december 2018. In deze introductieperiode zijn de voorwaarden gunstiger dan afkopen vanaf 1 januari 2019. Uw afkoopsom is deze introductieperiode lager omdat wordt gerekend met 1 januari 2017 als basis voor de berekening van de afkoopsom.

Lees hiervoor vraag 14. Wat is de introductieperiode?

De regeling biedt u 3 mogelijkheden om af te kopen. U kunt, als u de afkoopsom via de brief van de gemeente kent, zelf kiezen of u van de regeling gebruik wilt maken. De regeling is immers niet verplicht.  En als u wel wilt afkopen, kunt u kiezen van welke van de 3 mogelijkheden u gebruik wilt maken.

Lees vraag 42. Wat is al gedaan? Wat ging vooraf aan het besluit?

Wilt u de regeling zelf inzien?

Bekijk de Conversieregeling Erfpacht 2017, vastgesteld door de gemeenteraad op 2 november 2017 (pdf, 129 kB)

Bijlagenboek (pdf, 453 kB)

Rekentool afkopen erfpacht. Wat betekent dit voor u? 

Als de nieuwe regeling ingaat, hebt u 4 mogelijkheden. Bij de eerste 3 mogelijkheden maakt u gebruik van de regeling. Dit betekent altijd dat u een akte van de notaris nodig hebt, dus ook als u kiest voor ‘Later afkopen’. Houd daarbij rekening met de notariskosten.

1. Direct en volledig afkopen van uw canonverplichting

U maakt gebruik van de regeling en koopt de erfpachtcanon direct en volledig af. Daarmee wordt uw erfpachtrecht eeuwigdurend. Tot en met 31 december 2018 is er een introductieperiode.
U hoeft dan in de toekomst geen erfpachtcanon meer te betalen.

Wilt u als u in een eengezinswoning woont niet alleen uw erfpachtcanon afkopen maar aansluitend ook meteen eigenaar worden van de grond? Dat kan. U kunt dit aangeven als u afkoopt. De extra kosten als u hier direct voor kiest, zijn € 200 plus de notariskosten. Wacht u tot een later moment om het eigendom te verwerven dan zijn de kosten € 450 plus de notariskosten. Bewoners van appartementen kunnen alleen (gezamenlijk) eigenaar worden van de grond als alle appartementsgerechtigden in het gebouw hun erfpachtcanon hebben afgekocht.

Bekijk de voor- en nadelen van de 4 opties

2. Vastklikken van uw canonverplichting en later afkopen (halfjaarlijkse gelijkblijvende canon)

U maakt gebruik van de regeling maar betaalt de afkoopsom nog niet. Daarmee kiest u voor zekerheid over uw kosten in de toekomst. Het bedrag van de afkoopsom wordt in dit geval ‘vastgeklikt’. U betaalt tot het moment van afkoop een gelijkblijvende halfjaarlijkse vergoeding (de helft van de nieuwe canon) voor het gebruik van de grond. Deze jaarlijkse vergoeding (canon) is 5% van de ‘vastgeklikte’ afkoopsom. De nieuwe canon is net als de oude canon binnen de huidige fiscale regels aftrekbaar van de belasting. De afkoopsom zelf is dat niet.

U kunt op elk gewenst moment de vastgeklikte afkoopsom (alsnog) voldoen (zie Later afkopen zonder te weten wanneer), maar dit is niet verplicht. Totdat de afkoopsom is betaald, betaalt u halfjaarlijks canon. De betaalde halfjaarlijkse canon wordt niet van de afkoopsom afgetrokken. De canonbetaling is namelijk geen vorm van afbetaling, maar een gebruiksvergoeding.

U hebt zekerheid over uw toekomstige verplichtingen richting de gemeente.

Bekijk de voor- en nadelen van de 4 opties

Bekijk de rekenvoorbeelden in het informatieblad (pdf, 676 kB)

3. Gedeeltelijk direct afkopen, vastklikken van uw resterende canonverplichting en het restant later afkopen. (halfjaarlijkse gelijkblijvende canon)

U maakt gebruik van de regeling en betaalt direct een gedeelte van de afkoopsom, de hoogte bepaalt u zelf. Op verzoek van bewoners is dit ook mogelijk gemaakt. Dit kan 1 keer. U kiest daarmee voor zekerheid over uw resterende  kosten in de toekomst.

Net als bij mogelijkheid 2 betaalt u tot het moment van afkoop van de resterende afkoopsom een gelijkblijvende halfjaarlijkse vergoeding (de helft van de nieuwe canon) voor het gebruik van de grond. Deze vergoeding bedraagt per jaar 5% van de ‘vastgeklikte’ resterende afkoopsom. De nieuwe canon is net als de oude canon binnen de huidige fiscale regels aftrekbaar van de belasting. De afkoopsom zelf is dat niet. U kunt op elk gewenst moment het restant van de afkoopsom (alsnog) voldoen, maar dit is niet verplicht. Zolang u de afkoopsom niet volledig hebt betaald, betaalt u halfjaarlijks canon. Na betaling van de resterende afkoopsom heeft u geen canonverplichting meer. De betaalde jaarlijkse canon wordt niet van de afkoopsom afgetrokken, want de canonbetaling is geen vorm van afbetaling maar een gebruiksvergoeding.

U hebt zekerheid over uw toekomstige verplichtingen richting de gemeente.

4. Niets doen en afwachten

In uw huidige contract is opgenomen dat u na afloop van het erfpachttijdvak de grondwaarde moet betalen of een daarop gebaseerde jaarlijkse canon. U bent niet verplicht om gebruik te maken van de regeling. Dus als u niets doet, blijft uw huidige erfpachtcontract van kracht. U betaalt (half)jaarlijks een erfpachtcanon, die iedere 10 jaar wordt herzien, tot aan het einde van het erfpachttijdvak van 50 jaar of u hebt voor 50 jaar afgekocht.

Wacht u tot het einde van het erfpachttijdvak van 50 jaar? Dan komt aan het einde van het erfpachttijdvak een taxateur in opdracht van de gemeente bij u langs om de grondwaarde van dat moment te bepalen. Die grondwaarde is het uitgangspunt voor de nieuwe erfpachtcanon of afkoopsom. Het is dus onzeker wat uw kosten dan zullen zijn.

De gemeente mag bij het einde van het erfpachttijdvak de voorwaarden en de manier waarop de canon wordt berekend wijzigen. Op dit moment is niet bekend of de gemeente dit tegen die tijd zal doen. Daarom gaan we in de rekenvoorbeelden uit van het huidige minimale canonpercentage van 5%. Dit percentage kan in de toekomst veranderen, maar geeft volgens de gemeente op dit moment een reëel beeld van de toekomstige canonverplichtingen.

U kunt altijd op een later moment (maar voor het einde van uw erfpachttijdvak) alsnog kiezen om van de regeling gebruik te maken. De afkoopsom wordt dan opnieuw berekend. Deze is dan waarschijnlijk hoger, omdat de grondwaarde waarop de afkoopsom dan wordt berekend,  naar verwachting hoger is en u minder jaren korting krijgt. Ook wanneer u later van de regeling gebruikmaakt, hebt u de keuze om de afkoopsom direct te voldoen of de afkoopsom (gedeeltelijk) ‘vast te klikken’ en halfjaarlijkse canon te gaan betalen.

Bekijk de voor- en nadelen van de 4 opties

Deze rekentool is een hulpmiddel en geeft een schatting van de afkoopsom. Het aanbod dat u van de gemeente ontvangt is bindend.

Rekenvoorbeeld

Stel, de afkoopsom voor een woning is € 50.000.

Mogelijkheid 1: De erfpachter betaalt direct € 50.000 en heeft daarna geen betalingsverplichtingen meer.
Mogelijkheid 2: De erfpachter kiest ervoor om de afkoopsom van € 50.000 ‘vast te klikken’ en gaat jaarlijks een canon van € 2.500 (5% van € 50.000) betalen zolang de afkoopsom niet is betaald.
Mogelijkheid 3: De erfpachter betaalt eenmalig een deel van de afkoopsom, stel € 20.000, klikt het resterende deel van de afkoopsom groot € 30.000 vast en gaat een jaarlijkse canon van € 1.500 (5% van € 30.000) betalen zolang het resterende deel van de afkoopsom niet is betaald.

Meer informatie/vragen

Op deze pagina is de regeling zo gemakkelijk mogelijk weergegeven. Uitzonderingen en afwijkingen zijn mogelijk.

Hebt u vragen over de aanbodbrief?

We krijgen via e-mail vragen binnen over de informatie in de aanbodbrief. Erfpachters hebben behoefte aan meer duidelijkheid op onderwerpen die spelen bij het afkopen.
Lees de vragen en antwoorden over de aanbodbrief
Lees meer toelichting op hoe de gemeente de afkoopsom berekent (pdf, 410 kB)

De onderwerpen waar vragen over zijn gesteld:

  • Hoe krijg ik zicht op de berekening van mijn afkoopwaarde grond?
  • Hoe krijg ik zicht op de berekening van mijn afkoopwaarde van de canon?
  • Hoe wordt reeds betaalde canon per 2017 verrekend?
  • Hoeveel tijd mag er zitten tussen akkoord gaan en afwikkeling bij de notaris?
  • Kunnen jullie mij garanderen dat de vastgeklikte afkoopsom onvoorwaardelijk geldig blijft?
  • Krijgen we verlenging van de beslistermijn?
  • Hoe gaat de gemeente erfpachters compenseren voor fouten in het eerste aanbod?

Hebt u verder vragen over de nieuwe regeling? Bekijk onderstaande informatie of bel 14 030.

1. Wat is erfpacht? Wat is eeuwigdurende of voortdurende erfpacht?

De gemeente Utrecht is eigenaar van verschillende gebouwen en stukken grond. Sommige stukken zijn uitgegeven in erfpacht. Als erfpachter krijgt u het gebruiksrecht van de grond: het erfpachtrecht. Hiervoor betaalt u een vergoeding: de erfpachtcanon. De grond mag u gebruiken om er op te wonen, werken of er een tuin te hebben.  

Bij eeuwigdurende erfpachtrechten is de waarde van de grond in 1 keer betaald. U bent als erfpachter in de toekomst geen erfpachtcanon meer verschuldigd aan de gemeente (bij onveranderd gebruik). Dit geldt voor de meeste woningen in Utrecht.

Bij voortdurende erfpachtrechten betaalt de erfpachter een (half)jaarlijkse erfpachtcanon die om de 10 jaar wordt herzien. Of de erfpachter kan kiezen om de erfpachtcanon voor 50 jaar af te kopen. Voor deze groep van ongeveer 2.700 erfpachters, die de erfpachtcanon niet eeuwigdurend hebben afgekocht, geldt de nieuwe afkoopregeling.

 

 

2. Wat is een erfpachttijdvak? Wat is erfpachtcanon?

Bij erfpachtrechten, die niet eeuwigdurend zijn afgekocht, wordt in bijna alle gevallen gewerkt met periodes van 50 jaar. Zo’n periode van 50 jaar noemen we een erfpachttijdvak. Het eerste erfpachttijdvak begint op het moment dat de grond door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven. Op dat moment zijn de (half)jaarlijkse erfpachtcanon en het bedrag waarvoor de erfpachtcanon voor 50 jaar kan worden afgekocht vastgesteld. Binnen het tijdvak van 50 jaar wordt de (half)jaarlijkse canon om de 10 jaar opnieuw vastgesteld.

Deze 10-jaarlijkse verhoging wordt gemaximeerd door het CBS-cijfer voor de opgetelde huurverhogingen in die 10 jaar. Is de erfpachtcanon voor 50 jaar afgekocht? Dan betaalt u (of de Vereniging van Eigenaren) jaarlijks een vast bedrag van € 11,34. 

Aan het einde van dit erfpachttijdvak worden de (half)jaarlijkse erfpachtcanon en het bedrag waarvoor de erfpachtcanon voor 50 jaar kan worden afgekocht opnieuw vastgesteld aan de hand van de dan geldende grondwaarde.
De erfpachtcanon is een vergoeding voor het gebruik van de grond vergelijkbaar met een huurbetaling.

3. Hoe weet ik of mijn woning op erfpacht staat? Welke erfpachtvoorwaarden gelden voor mij? Hoe kom ik aan mijn erfpachtcontract? Ik heb niet eerder voor erfpacht betaald. Mijn erfpachttijdvak is pas na 1989 ingegaan. Kan ik dan toch onder de nieuwe regeling vallen?

In de notariële akte van levering van (het erfpachtrecht van) uw woning staat of uw woning op erfpachtgrond staat. Ook staat daarin welke erfpachtvoorwaarden op uw erfpachtrecht gelden. De kopie van deze akte ontving u van uw notaris bij de overdracht van uw woning. U hebt deze brief ontvangen. Dit betekent dat u volgens onze informatie voortdurende erfpacht hebt. Het erfpachtcontract zelf is op te vragen bij het Kadaster. Daarin staat welk bedrag u, of een eerdere erfpachter bij het begin van het erfpachttijdvak, voor de grond heeft betaald.

Vanaf 1989 heeft de gemeente grond uitgegeven op nieuwe voorwaarden, waarbij de erfpachtcanon standaard eeuwigdurend werd afgekocht. Het kan zijn dat u bijvoorbeeld in 1990 uw woning heeft betrokken, maar dat u toch nog moet betalen voor het gebruik van de grond. Bijvoorbeeld als de projectontwikkelaar al vóór 1989 afspraken met de gemeente heeft gemaakt onder de oude voorwaarden.

4. Kan ik gebruikmaken van de nieuwe afkoopregeling? Kan ik een beroep doen op de hardheidsclausule?

U kunt gebruikmaken van de nieuwe afkoopregeling als u (half)jaarlijks erfpachtcanon betaalt voor uw woning of de erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht. Tweede voorwaarde is dat u zelf in de woning woont.

Voldoet u aan deze voorwaarden, maar hebt u op 5 mei 2018 nog geen aanbodbrief van de gemeente ontvangen? Neem dan contact op via erfpacht@utrecht.nl. Vermeld uw naam, het erfpachtadres en eventueel uw correspondentieadres.

In de aanbodbrief leest u hoe u kunt afkopen, welke stappen u gaat  doorlopen en welke gegevens u nodig heeft om het formulier volledig in te vullen.

Wilt u nu afkopen? 

Bent u de erfpachter maar woont u niet zelf in de woning? Dan kunt u meestal geen gebruik maken van de afkoopregeling. Hierop zijn uitzonderingen mogelijk indien u kunt aantonen dat de woning geen beleggingsobject is.
 
Voorbeelden van situaties waarin erfpachters een beroep kunnen doen op de zogeheten hardheidsclausule:

  1. De woning wordt bewoond door eerstegraads familie van de erfpachter. Bijvoorbeeld ouders die voor hun (studerende) kind(eren) een woning hebben gekocht.
  2. De woning kon gedurende de crisisperiode niet worden verkocht en is om die reden verhuurd. De woning moet door de erfpachter zelf zijn bewoond en de huidige huurder huurt de woning sinds de crisisperiode.
  3. Gevallen waarin de gemeente niet heeft voorzien en waarbij de erfpachter, naar het oordeel van gemeente, de woning niet als beleggingsobject aanhoudt.

In dit soort gevallen kan de gemeente besluiten dat u toch kunt deelnemen aan de afkoopregeling.
 
Vanaf 1 april 2018 kunt u een beroep op de hardheidsclausule doen. De wijze waarop u dat kunt doen zal worden uitgelegd in de aanbodbrief die u rond die tijd ontvangt. In bijlage 1 bij deze brief staan de stappen die u gaat doorlopen. Ook staat erin welke gegevens u nodig hebt voor het volledig invullen van het formulier en de motivatie.

 

 

5. Hoe berekent de gemeente mijn afkoopsom?

Om de afkoopsom te bepalen, maakt de gemeente voor elke woning een aparte berekening. Als u gebruikmaakt van de afkoopregeling maar (het restant van) de afkoopsom later betaalt, berekent de gemeente ook uw (nieuwe) halfjaarlijkse erfpachtcanon; dit is jaarlijks 5% van het (restant van de) afkoopsom. De berekening gebeurt op basis van de grondwaarde, de periode tot einde erfpachttijdvak en, indien u nu (half)jaarlijks erfpachtcanon betaalt, de huidige erfpachtcanon.

Elk jaar bepalen we de waarde die de grond heeft aan het einde van het erfpachttijdvak. Dit doen we aan de hand van de laatst vastgestelde WOZ-waarde. In de verdere berekening gaan we ervan uit dat de huidige grondprijs tot het einde van het erfpachttijdvak gelijk blijft.

De afkoop is eerder dan het eind van het erfpachttijdvak. Daarom wordt de grondwaarde met een rentepercentage van 5% per resterend jaar verminderd. Dit is de regelingsrente. Hoe eerder u afkoopt, hoe hoger het rentebedrag dat in mindering wordt gebracht in de afkoopsom.

Voor wie uiterlijk 31 december 2018 gebruikmaakt van de afkoopregeling, wordt gerekend met de lagere grondprijs van 2015 (in plaats van 2017).

Een erfpachter die nu (half)jaarlijks erfpachtcanon betaalt, moet deze ook nog afkopen. Hiervoor telt de gemeente de resterende betalingen op en corrigeert dit bedrag met de rente voor het erfpachttijdvak. Ook hier geldt: hoe eerder u afkoopt, hoe meer jaren renteaftrek over de toekomstige betalingen.

Lees meer toelichting op hoe de gemeente de afkoopsom berekent (pdf, 160 kB)

6. Hoe hoog wordt mijn afkoopsom?

De afkoopsom is afhankelijk van uw situatie. De gemeente doet een precieze berekening. Voor de berekening van de afkoopsom en de nieuwe halfjaarlijkse canon (als u kiest voor ‘later afkopen’ of ‘gedeeltelijk afkopen’) zijn meerdere factoren van belang: de WOZ-waarde van uw woning (de waarde van uw woning die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente), wanneer uw erfpachttijdvak afloopt, of u de erfpachtcanon voor 50 jaar hebt afgekocht of dat u (half)jaarlijks canon betaalt en wanneer u van de afkoopregeling gebruikmaakt.

Bekijk wat de voorgestelde nieuwe regeling financieel voor u kan betekenen

7. Wanneer kan ik gebruikmaken van de afkoopregeling?

U kunt vanaf 1 april afkopen. Als u een aanbod van de gemeente krijgt, hoeft u niet meteen te beslissen. Als u uiterlijk 31 december 2018 een aanvraag indient, geldt de (lagere) afkoopsom van 2017. De voorwaarden zijn dan dus gunstiger dan wanneer u wacht tot 2019 om van de afkoopregeling gebruik te maken.
De gemeente maakt elk jaar een nieuwe berekening met een nieuw bedrag. De afkoopregeling zelf blijft bestaan, dus u kunt langer wachten. Maar elk jaar dat u later beslist, krijgt u een jaar minder rentekorting op de afkoopsom.

8. Welke mogelijkheden biedt de nieuwe afkoopregeling?

Als de nieuwe regeling ingaat, hebt u 4 mogelijkheden:

  1. Direct afkopen: bij indienen van de aanvraag de volledige afkoopsom betalen
  2. Later afkopen: nu vastleggen van de afkoopsom en dan een (half)jaarlijks gelijkblijvende canon betalen
  3. Direct en eenmalig een gedeelte van de afkoopsom betalen en later het restant: nu vastleggen resterende afkoopsom (vastklikken) en dan een halfjaarlijks gelijkblijvende erfpachtcanon betalen
  4. Niets doen en afwachten: er verandert dan niets aan uw erfpachtcontract.

Rekenvoorbeeld

Stel, de afkoopsom voor een woning is € 50.000.

Optie 1: De erfpachter betaalt direct € 50.000 en heeft daarna geen betalingen meer.

Optie 2: De erfpachter kiest ervoor om de afkoopsom van € 50.000 ‘vast te klikken’ en gaat jaarlijks een erfpachtcanon van € 2.500 (5% van € 50.000 euro) betalen zolang de afkoopsom niet is betaald.

Optie 3: De erfpachter betaalt éénmalig een deel van de afkoopsom, stel € 20.000, klikt het resterende deel van de afkoopsom, dan € 30.000, vast en gaat een jaarlijkse erfpachtcanon van € 1.500 (5% van € 30.000) betalen zolang het resterende deel niet is betaald.

Bekijk de rekenvoorbeelden in het informatieblad (pdf, 676 kB)

9. Wat als ik de afkoopsom niet direct en volledig kan betalen?

Kunt of wilt u de afkoopsom niet direct en volledig betalen? Dan kunt u kiezen voor ‘later afkopen’ of ‘direct en eenmalig een gedeelte afkopen’ en de afkoopsom al wel vastleggen (vastklikken). Daarmee kiest u voor zekerheid over uw kosten in de toekomst. In de nieuwe afkoopregeling betaalt u tot het moment van afkoop een gelijkblijvende jaarlijkse vergoeding (nieuwe erfpachtcanon) aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Deze jaarlijkse vergoeding (erfpachtcanon) bedraagt 5% van de vastgeklikte afkoopsom. De jaarlijkse erfpachtcanon kan aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting. Dit is afhankelijk van de individuele situatie. Zo kunnen de lasten lager worden. U kunt altijd later alsnog de afkoopsom ineens betalen; de afkoopsom blijft gelijk want de betaling van de erfpachtcanon is geen vorm van afbetaling.

Betalen in termijnen is niet mogelijk

Na betaling van de afkoopsom vervalt de jaarlijkse canon

Bekijk de mogelijkheden met rekenvoorbeeld (pdf, 676 kB)

10. Later (het restant) afkopen zonder te weten wanneer?

Als u kiest voor ‘later afkopen’ (of voor ‘later het restant afkopen’) hoeft u nog niet te weten of en wanneer u gaat afkopen. Het kan ook zijn dat u uiteindelijk niet zelf gaat afkopen, maar dit bijvoorbeeld aan een toekomstige eigenaar van uw woning overlaat. Tot aan de afkoop moet u wel de jaarlijkse erfpachtcanon betalen aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Deze jaarlijkse erfpachtcanon blijft altijd gelijk. Daarmee kiest u voor zekerheid over uw kosten in de toekomst.

11. Kan ik ook niets doen en gewoon afwachten?

Ja, u kunt ervoor kiezen om niets te doen en af te wachten. Uw toekomstige kosten zijn dan onzeker. Deze worden berekend op basis van uw grondwaarde aan het einde van het huidige erfpachttijdvak. Er komt dan een taxateur bij u langs. U moet dan opnieuw een bedrag aan de gemeente betalen voor de erfpacht. Dit is bij een stijging van de grondwaarde naar verwachting hoger dan wanneer u kiest voor direct afkopen of later afkopen. U houdt altijd de mogelijkheid om op een ander moment voor het aflopen van het erfpachttijdvak, te kiezen voor afkopen. De afkoopsom wordt dan opnieuw berekend.

Bekijk wat de voorgestelde nieuwe regeling financieel voor u kan betekenen

Bekijk de mogelijkheden met rekenvoorbeeld (pdf, 676 kB)

 

 

12. Hoe kies ik de beste optie?

Dit is afhankelijk van uw individuele situatie en is mede afhankelijk van uw inschatting over de toekomst.
In de meeste scenario’s zal ‘direct afkopen’ financieel het gunstigst zijn.
Als u de afkoopsom niet direct of niet in zijn geheel kunt betalen, is ‘later afkopen’ of ‘later het restant afkopen’ de mogelijkheid waarmee u kiest dan voor zekerheid over uw kosten in de toekomst en komt u niet voor verrassingen te staan.
Als u niets doet en afwacht tot het einde van uw erfpachttijdvak, blijven uw betalingen in de toekomst onzeker.

Kan ik ook niets doen en gewoon afwachten?

Wij raden u aan hierover advies te vragen aan uw financieel adviseur (bank of hypotheekadviseur).

Bekijk de mogelijkheden met rekenvoorbeeld (pdf, 676 kB)

Bekijk wat de voorgestelde nieuwe regeling financieel voor u kan betekenen

13. Nieuwe regeling ook voor appartementen. Wat als ik van de regeling gebruik wil maken en eigenaren van andere appartementen niet? Valt een garage onder het complex ook onder de regeling?

Als u erfpachter bent van een appartement (meergezinswoning) kunt u ook gebruikmaken van de nieuwe afkoopregeling. U kunt er altijd voor kiezen om gebruik te maken van de regeling. Of en wanneer u uw erfpachtrecht afkoopt, staat los van wat anderen doen. U bent daarbij niet afhankelijk van andere erfpachters in het appartementencomplex. Maar het omzetten naar vol eigendom kan pas als alle eigenaren in een appartementencomplex dat willen en ze allemaal hebben afgekocht naar eeuwigdurende erfpacht.

Een garage onder het appartementencomplex valt ook onder de afkoopregeling, als de garage behoort bij de woning maar niet als dit niet te koppelen is. Ook niet bij gebruik door mensen buiten het complex.

De afkoop wordt net als bij een grondgebonden woning (een woning die bereikbaar is vanaf straatniveau zonder andere woning boven of onder u) vastgelegd door een notaris.
Op het moment dat alle erfpachters van het appartementencomplex individueel hebben afgekocht, kan ook de omzetting naar vol eigendom van het appartementencomplex in zijn geheel in een notariële akte worden vastgelegd. Dit gebeurt gelijk met of na de afkoop door de laatste individuele erfpachter.

Als niet iedere erfpachter in het appartementencomplex tot afkoop overgaat, kan de omzetting naar vol eigendom niet plaatsvinden. Dit heeft geen (financiële) gevolgen voor de individuele erfpachter(s) die al hebben afgekocht.
Voor de erfpachters in het appartementencomplex die niet hebben afgekocht verandert er niets. Zij blijven (half)jaarlijks erfpachtcanon betalen, of moeten (als de erfpachtcanon nu voor 50 jaar is afgekocht) aan het eind van het erfpachttijdvak opnieuw erfpachtcanon betalen.

14. Wat is de introductieperiode? Wordt deze verlengd?

De introductieperiode geldt tot en met 31 december 2018 en is op gunstige voorwaarden. Tot die tijd blijven de berekeningen van uw afkoopsom gebaseerd op prijspeil 1 januari 2017, zonder rente of indexatie.

Introductieperiode mogelijk verlengd

15. Ik heb een tuin, parkeerplaats of een garage met een apart erfpachtcontract

Dan kunt u de erfpachtcanon voor uw tuin, parkeerplaats of garage mee afkopen, op het moment dat u ook gebruik maakt van de afkoopregeling voor uw woning. Dit kunt u aangeven als u in gaat op het aanbod. Of er een apart erfpachtcontract is staat in leveringsakte die u bij de koop van de notaris hebt ontvangen. U ontvangt hiervoor een aparte aanbodbrief.

16. Voor- en nadelen van de 4 opties

Wij adviseren u zich goed te laten voorlichten voordat u een keuze maakt. De gemeente informeert u over de inhoud en de toepassing van de regeling voor uw persoonlijke situatie. Voor advies over de voor- en nadelen van de regeling in uw persoonlijke situatie en over uw financiële mogelijkheden raadpleegt u bijvoorbeeld een financieel adviseur of een andere deskundige.

Uiteindelijk moet u als erfpachter zelf een afweging maken of u wel of geen gebruik maakt van de regeling. U bent tot niets verplicht. Hieronder zetten we de voor- en nadelen van de 4 opties nog eens kort op een rij.

In veel gevallen zal bij stijgende huizenprijzen direct afkopen de meest voordelige zijn, maar die optie is niet voor iedereen bereikbaar. Daarbij is de stijging van de huizenprijzen wel waarschijnlijk, maar niet verzekerd.
Wilt u direct van uw tijdelijke erfpacht af en hebt u hiervoor de financiële middelen (al dan niet via bijvoorbeeld een hypothecaire financiering) dan is optie 1 waarschijnlijk het meest aantrekkelijk.
Wilt of kunt u nu niet afkopen, maar wilt u wel een einde maken aan de onzekerheid over toekomstige betalingen, dan kan optie 2 of 3 een alternatief zijn. In dit geval betaalt u jaarlijks een vergoeding, maar weet u, of een eventuele toekomstige eigenaar van de woning, wel wat de prijs is als u de erfpacht wel wilt omzetten naar eeuwigdurend.

Optie 4 is feitelijk dat u nu niets doet. U kunt in latere jaren altijd gebruikmaken van optie 1, 2 of 3 (tegen de dan geldende prijzen), maar zolang u niets doet dan blijft uw situatie hetzelfde. De gemeente verwacht dat de andere opties voor u (veel) gunstiger zullen zijn. Aan het einde van uw termijn van 50 jaar moet u opnieuw erfpachtcanon betalen aan de gemeente. Ook als u nu jaarlijkse erfpachtcanon betaalt dan wijzigt elke 10 jaar de hoogte van uw jaarlijkse canonbetaling.

De gemeente mag bij het einde van het erfpachttijdvak de voorwaarden en de wijze waarop de erfpachtcanon wordt berekend wijzigen. Op dit moment is niet bekend of de gemeente dit tegen die tijd zal doen. Daarom wordt in de rekenvoorbeelden uitgegaan van het minimale canonpercentage van 5% zoals is vastgelegd in de huidige voorwaarden. Dit percentage kan in de toekomst nog veranderen, maar geeft volgens de gemeente op dit moment een reëel beeld van de toekomstige canonverplichtingen.

In het algemeen kunnen de voordelen (+) en nadelen (-) van de 3 opties als volgt worden samengevat:

Optie 1: Direct en volledig afkopen

+ Voordeel bij grondwaardestijging in de toekomst is voor de erfpachter
+ Einde betalingen in de toekomst
+ Omzetten naar ‘vol eigendom’ wordt mogelijk
+ Maximale korting op de afkoopsom (tot en met 31 december 2018)
+ Sluit u een hypotheek af? Dan is de hypotheekrente in veel gevallen aftrekbaar van de belasting volgens de huidige regels.
- U moet nu direct de volledige afkoopsom betalen
Met name interessant voor erfpachters die nu af willen van toekomstige betalingsverplichtingen tegen de huidige afkoopsom en dit kunnen betalen of financieren.

Optie 2: Later afkopen, nu vastleggen afkoopsom (vastklikken) en (half)jaarlijks gelijkblijvende erfpachtcanon (‘later afkopen’)

+ Voordeel bij grondwaardestijging in de toekomst is voor de erfpachter. Mocht de grondwaarde dalen, dan hebt u nadeel van deze optie.
+ Zekerheid over betalingen in de toekomst
+ Maximale korting op de afkoopsom (tot en met 31 december 2018)
+ De jaarlijkse canon is in veel gevallen aftrekbaar van de belasting
-  U betaalt een (half)jaarlijkse gelijkblijvende erfpachtcanon tot latere betaling van het afkoopbedrag, dit wordt niet in mindering gebracht op de afkoopsom.
Met name interessant voor erfpachters die wel willen afkopen maar nu de afkoopsom niet kunnen financieren. Voor erfpachters die wel zekerheid willen over betalingen in de toekomst en nu de toekomstige afkoopsom tegen de huidige aanbieding willen vastklikken. 

Optie 3: Direct en eenmalig een gedeelte afkopen; nu vastleggen afkoopsom (vastklikken) en jaarlijks gelijkblijvende erfpachtcanon (‘later het restant afkopen’)

+ Voordeel bij grondwaardestijging in de toekomst is voor de erfpachter. Dit is de verwachting. Mocht de grondwaarde dalen, dan hebt u nadeel van deze optie..
+ Zekerheid over betalingen in de toekomst
+ Maximale korting op de afkoopsom (tot en met 31 december 2018)
+ De jaarlijkse erfpachtcanon is in veel gevallen aftrekbaar van de belasting
-  U betaalt een (half)jaarlijkse gelijkblijvende erfpachtcanon tot latere betaling van het afkoopbedrag, dit wordt niet in mindering gebracht op de afkoopsom.
Met name interessant voor erfpachters die wel willen afkopen en de afkoopsom nu niet volledig maar wel gedeeltelijk kunnen financieren. Voor erfpachters die wel zekerheid willen over betalingen in de toekomst en nu het restant van de afkoopsom tegen de huidige aanbieding willen vastklikken. 

Optie 4: Niets doen en afwachten

-  Voordeel bij grondwaardestijging in de toekomst is voor de gemeente
- Onzekerheid over betaling in de toekomst, naar verwachting stijgen deze.
+ Nu geen hogere betalingen (tot einde erfpachttijdvak)

Met name interessant voor erfpachters die speculeren op een grondwaardedaling of denken dat de afkoopsom niet tot uiting komt in de voorgenomen verkoop. Ook als u geen gebruik kunt maken van de eerste 3 opties en u niets doet geldt bovenstaande voor u. 
In de rekenvoorbeelden is aangesloten bij het huidige minimale canonpercentage van 5%. Dit percentage geeft op dit moment een reëel beeld van de toekomstige canonverplichtingen, maar dit percentage kan in de toekomst nog veranderen.

17. Afkoopbedrag is niet aftrekbaar van de belasting, erfpachtcanon waarschijnlijk wel

Het afkoopbedrag dat u betaalt om de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen is niet aftrekbaar volgens de huidige belastingregels.
De rente over de lening die u afsluit om het afkoopbedrag te financieren, is meestal wel aftrekbaar onder de huidige belastingregels. U kunt hierover advies vragen aan een financieel adviseur of bij de Belastingdienst.

Lees ook vraag 42. Welke kosten zijn aftrekbaar van de belasting

Kiest u voor niet direct afkopen? Dan kunt u kiezen voor de nieuwe erfpachtcanonregeling. Deze canonvergoeding kan wel aftrekbaar zijn van de belasting. Dit is afhankelijk van uw individuele situatie en de huidige belastingregels. De belastingregels kunnen wijzigen door wetgeving. Dergelijke wijzigingen en de gevolgen voor u zijn door de gemeente niet te voorzien en vallen buiten de verantwoordelijkheid van de gemeente.

18. Waarom moet ik notariskosten betalen?

Als u kiest om gebruik te maken van de regeling (direct afkopen, later afkopen of gedeeltelijk afkopen), moet u dit regelen via de notaris. Het burgerlijk wetboek schrijft dit voor omdat uw erfpachtvoorwaarden veranderen. De wijzigingen moet u laten vastleggen in een notariële akte. Deze akte wordt vervolgens ingeschreven bij het Kadaster. Op deze manier wordt geregeld dat de nieuwe voorwaarden ook gelden voor toekomstige kopers of erfgenamen van uw woning.

De kosten hiervan, zoals met name notariskosten en inschrijving Kadaster, komen voor rekening van de erfpachter. Hoe hoog deze kosten zijn, is afhankelijk van wat u wilt regelen. Als u bijvoorbeeld ook de financiering van de afkoopsom (via een lening) wilt regelen, zijn de bijkomende kosten hoger. U bent vrij om een notaris te kiezen. De gemeente brengt voor de afkoopregeling geen administratiekosten in rekening. De gemeente stelt wel modelaktes op. Vraag de notaris die u hebt gekozen om de modelakte te gebruiken en zo uw notariskosten zo laag mogelijk te houden.

Kiest u voor ‘Later afkopen’ (optie 2) of ‘gedeeltelijk afkopen’ (optie 3) dan moet u (of een toekomstige koper) in de toekomst opnieuw naar de notaris. Bij betaling van (het restant van) de afkoopsom moet een nieuwe notariële akte worden opgesteld.  Daarin wordt de (volledige) afkoop vastgelegd. Ook deze kosten zijn voor de erfpachter, maar zijn naar verwachting lager. Houdt u er rekening mee dat de kosten weer hoger kunnen zijn, als u voor de betaling van de afkoopsom een hypotheek nodig heeft.

Kiest u ervoor om meteen ook uw erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom, dat zijn de totale notariskosten lager dan wanneer u dit los van elkaar regelt. Wel rekent de gemeente administratiekosten als u gebruik maakt van de omzettingsregeling.

19. Nieuwe regeling is alleen voor wie nog niet eeuwigdurend heeft afgekocht

Hebt u de erfpachtcanon al eerder eeuwigdurend afgekocht, dan valt u al onder de nieuwe erfpachtvoorwaarden. Het is dan niet meer nodig om gebruik te maken van de nieuwe regeling. Dit kan dan ook niet meer.   

20. Verrekenen van de vooruit betaalde erfpachtcanon

Tot en met 31 december 2018 (de introductieperiode) kunt u gebruikmaken van het aanbod met de afkoopsom die is vastgesteld per 1 januari 2017. In de berekening van deze afkoopsom is ook de erfpachtcanon over 2017 en 2018 meegenomen. Maakt u tijdens de introductieperiode van de nieuwe regeling gebruik? Dan verrekenen we de erfpachtcanon die u over 2017 en 2018 al aan de gemeente heeft betaald, met de afkoopsom. Het bij de notaris te betalen bedrag wordt dan dus lager, namelijk afkoopsom minus al betaalde canons over 2017 en 2018. Zo wordt voorkomen dat u over 2017 en 2018 tweemaal voor de erfpachtcanon betaalt. De verrekening ziet u terug in de afrekening die u van de notaris krijgt.

Moment van afkopen kan uitmaken voor uw kosten

21. Persoonlijk aanbod afkoopsom

De gemeente doet een precieze berekening, u krijgt een persoonlijk aanbod. Hebt u op 5 mei 2018 geen aanbodbrief van de gemeente ontvangen? Neem dan contact op via erfpacht@utrecht.nl. Vermeld  uw naam, het erfpachtadres en eventueel uw correspondentieadres.

Voor de berekening van de afkoopsom en de nieuwe jaarlijkse erfpachtcanon (in het geval u kiest voor ‘later afkopen’ of ‘later het restant afkopen’) zijn meerdere factoren van belang, zoals:

  • de WOZ-waarde van uw woning
  • de einddatum van het erfpachttijdvak of
  • de erfpacht al voor 50 jaar is afgekocht
  • wanneer u van de afkoopregeling gebruikmaakt
  • de eventuele eenmalige gedeeltelijke afkoop.

Deze factoren zijn voor iedere erfpachter verschillend.

Wilt u een idee krijgen van uw afkoopsom? Vul dan de rekentool in

De gemeente adviseert u om contact op te nemen met uw notaris en/of financieel adviseur om u goed te laten voorlichten over uw persoonlijke situatie.

22. Hoe werkt de rekentool?

In de rekentool vult u een aantal gegevens in voor uw situatie, zoals de WOZ-waarde en het begin en einde van uw erfpachttijdvak. Ook vult u in of u een eengezinswoning of een appartement hebt. Aan de hand van deze gegevens berekent de gemeente uw afkoopsom.

De rekentool rekent met de WOZ-waarde van 2015. In de verdere berekening gaan we ervan uit dat de huidige grondprijs tot het einde van het erfpachttijdvak gelijk blijft. Van het bedrag dat aan het einde betaald zou moeten worden, trekken we per resterend jaar 5% af. Dat komen we op de afkoopsom die geldt tot en met 31 december 2018.

Naar rekentool afkopen erfpacht

23. Hoe berekent de gemeente de afkoopsom? Een voorbeeld

Om het afkoopbedrag te bepalen, maakt de gemeente voor elke woning een aparte berekening. Als u gebruikmaakt van de regeling maar (het restant van) de afkoopsom later betaalt, berekent de gemeente ook uw (nieuwe) (half)jaarlijkse erfpachtcanon; dit is 5% van het (restant van het) afkoopsom. De berekening gebeurt op basis van de grondwaarde, de periode tot einde erfpachttijdvak en, indien u nu jaarlijks canon betaalt, de huidige canon.

Elk jaar bepalen we de waarde die de grond heeft aan het einde van het erfpachttijdvak. Dit doen we aan de hand van de WOZ-waarde. In de verdere berekening gaan we ervan uit dat de huidige grondprijs tot het einde van het erfpachttijdvak gelijk blijft.

De afkoop is eerder dan het eind van het erfpachttijdvak. Daarom wordt de grondwaarde met een rentepercentage van 5% per resterend jaar verminderd. Dit is de regelingsrente. Hoe eerder u afkoopt, hoe hoger het rentebedrag dat u niet meer hoeft te betalen. Ook profiteert u dan meer van de verwachte waardeontwikkeling van de grond.

Voor wie uiterlijk 31 december 2018 gebruikmaakt van de regeling, wordt gerekend met de lagere grondprijs van 2015 (in plaats van 2017). Tot en met 31 december 2018 wordt de afkoopsom niet aangepast en niet verhoogd met rente. Daarmee valt de afkoopsom (zeker tot en met 31 december 2018) gunstiger uit voor de erfpachter, afhankelijk van de grondprijs en de resterende jaren.

Een erfpachter die nu jaarlijkse canon betaalt, moet deze ook nog afkopen. Hiervoor telt de gemeente de resterende betalingen op en corrigeert dit bedrag met de rente voor het erfpachttijdvak. Ook hier geldt: hoe eerder u afkoopt, hoe meer jaren renteaftrek over de toekomstige betalingen.
Wat u als afkoopbedrag gaat betalen, is dus afhankelijk van uw individuele situatie.

Bekijk de rekenvoorbeelden in het informatieblad (pdf, 676 kB) of

Ga naar de rekentool en vul daar uw individuele gegevens in

Lees meer toelichting op hoe de gemeente de afkoopsom berekent (pdf, 160 kB)

24. Wat is het verschil tussen de regeling 2017 en het voorstel december 2016?

De regeling 2017 wijkt af van de eerder voorgestelde Conversieregeling 2016 door:

  • Een kortingspercentage van 5% in plaats van 4,35%. (5% is dezelfde als die uit de regeling 2003).
  • Gerekend wordt met de lagere grondprijs van 2015 in plaats van 2017.
  • Het aanbieden van een canonregeling met de mogelijkheid tot latere afkoop of direct en eenmalig een gedeelte afkopen; dit  tegen een ‘vastgeklikte’ afkoopsom of restant daarvan , waarbij tot het moment van afkoop een (half)jaarlijkse erfpachtcanon wordt betaald. Deze (half)jaarlijkse canon bedraagt 5% van de ‘vastgeklikte’ afkoopsom. Dit canonpercentage is gelijk aan het kortingspercentage (5%).
  • Een introductieperiode met ‘bevroren’ afkoopsom tot en met 31 december 2018 om erfpachters niet te duperen voor de duur van de besluitvorming.
  • Een rekentool via de website waarmee erfpachters gedurende de besluitvorming zelf al een idee kunnen krijgen van de te verwachten afkoopsom en als voorbereiding hierop deskundig advies kunnen gaan inwinnen.

Meer weten over de verschillen? Lees de raadsbrief.

25. Hoe werkt erfpacht met betalingen in de toekomst?

Tot 1961 waren mensen die in Utrecht een woning kochten eigenaar van zowel de woning als de grond. Daarna gaf de gemeente bouwgrond uit in erfpacht. De gemeente bleef dus eigenaar van de grond.
Wie een woning kocht, werd erfpachter. De erfpachter ging per jaar of per tijdvak van meestal 50 jaar betalen voor het gebruik van de grond. De jaarlijkse betaling wordt de canon genoemd.
De canon blijft meestal voor een periode van 10 jaar gelijk. Daarna betaalt de erfpachter een nieuw bedrag, waarin de waarde van de grond van dat moment is meegenomen. Ook als de erfpachter de canon voor 50 jaar heeft afgekocht volgt dus alsnog een verrekening. Bij gestegen huizen- en dus grondprijzen gaan erfpachters meer betalen. Dit kan door een hogere afkoopsom of door een hogere jaarlijkse canon. Dit, zorgt voor grote verschillen tussen huiseigenaren met en zonder erfpacht. De waardeontwikkeling van de grond zonder erfpacht komt aan de huiseigenaar toe. Bij grond met erfpacht is dat voor de gemeente.
Sinds 1989 heeft de gemeente ander beleid. Daardoor heeft bijna 90% van alle erfpachters (dit zijn er ongeveer 48.000) niet (meer) met een canon te maken. Wie een woning kocht die gebouwd is op grond uitgegeven door de gemeente met de in 1989 vastgestelde erfpachtvoorwaarden (AV 1989), kocht standaard de canon voor altijd af (eeuwigdurend). Deze erfpachters hoeven dus niet te betalen voor het gebruik van de grond.

26. Betalen in termijnen niet mogelijk

De mogelijkheid om de afkoopsom in termijnen of gedeelten te betalen wordt door de gemeente niet aangeboden omdat daar financiële risico’s aan zitten. Kunt u niet de gehele afkoopsom maar wel een gedeelte betalen, als u uw keuze vastlegt? Dit kunt u 1 keer doen en alleen op het moment dat u vastlegt dat u van de regeling gebruik maakt. Kunt u de afkoopsom niet direct en volledig betalen of financieren met een hypotheek? Dan biedt de nieuwe canonregeling voor u mogelijk een oplossing.

Later afkopen zonder te weten wanneer

Direct en eenmalig een gedeelte afkopen

27. Niet verplicht om erfpacht af te kopen

U bent niet verplicht om de erfpacht tijdens het huidige erfpachttijdvak af te kopen. Er is sprake van een aanbod van de gemeente, waarbij u zelf beslist of u van dit aanbod gebruik wilt maken. Indien u besluit om de erfpacht niet af te kopen, wordt uw erfpachtrecht onder de bestaande voorwaarden voortgezet. Dit betekent als de canon eerder al voor 50 jaar is afgekocht dat u tot het einde van het huidige erfpachttijdvak geen erfpachtcanon hoeft te betalen. Indien u nu (half)jaarlijks canon betaalt dan betekent dit dat u tot het einde van het erfpachttijdvak (half)jaarlijks canon blijft betalen. Mogelijk wordt deze canon tussentijds nog herzien (opnieuw vastgesteld).
Ongeacht of de erfpachtcanon nu voor 50 jaar is afgekocht of er nu een jaarlijkse canon wordt betaald, dient u aan het einde van het huidige erfpachttijdvak (het begin van het nieuwe erfpachttijdvak) opnieuw canon aan de gemeente te betalen. U zult op dat moment de vraag voorgelegd krijgen of u de canon alsnog wilt afkopen of een (half)jaarlijkse canon wilt betalen.

28. Kan ik ook omzetten naar vol eigendom? Wat zijn de voordelen? Wat kost het?

Gaat u in op het aanbod om uw erfpachtcanon geheel af te kopen? Dan kunt u aangeven dat u ook wilt omzetten naar volledig eigendom. Met het eeuwigdurend afkopen van de erfpachtcanon bent u nog geen eigenaar van de grond. Eeuwigdurende afkoop is wel één van de voorwaarden om voor omzetting naar vol eigendom in aanmerking te komen. U kunt alleen eigenaar worden van de grond als de hoofdfunctie van het gebied wonen is. De gemeente controleert dit voor u. Vooral in de binnenstad kan de hoofdfunctie anders zijn.

Wat zijn de voordelen van omzetten naar vol eigendom?

Als u uw erfpachtcanon eeuwigdurend afkoopt, hebt u geen canonverplichtingen meer. Een stijging van de grondwaarde komt aan u toe, net als bij vol eigendom. Voor de meeste erfpachters die omzetten naar vol eigendom is het dan ook vooral een gevoelskwestie.

Het is wel zo dat bij een eeuwigdurend afgekochte canon de erfpachtvoorwaarden AV ’89 blijven gelden. Dit betekent dat een ‘economische meerwaardestijging’ aan de gemeente afgedragen moet worden. Het gaat dan om een goedgekeurde wijziging door burgemeester en wethouders van het gebruik van de grond en/of een wijziging van de opstallen. Denk bijvoorbeeld aan een wijziging van het bestemmingsplan waarna een woning mag worden veranderd in een hotel. De grond wordt daardoor meer waard en deze meerwaarde moet aan de gemeente afgedragen worden. Ook als een pand wordt gesplitst in appartementsrechten kan er sprake zijn van een economische meerwaardestijging die afgedragen moet worden. Hebt u de erfpacht omgezet naar vol eigendom? Dan komt een ‘economische meerwaardestijging’ van de grond niet toe aan de gemeente maar aan u.

Wat kost omzetten naar vol eigendom?

Voor omzetten naar vol eigendom betaalt u € 200 administratiekosten aan de gemeente (in plaats van € 450), als u dit meteen aangeeft als u uw erfpachtcanon afkoopt, plus notariskosten. Bovendien hoeft u dan maar 1 keer naar de notaris, maar het blijven bij de notaris om fiscale redenen wel 2 aktes, die dan direct na elkaar worden getekend. Het Kadaster berekent dan kosten voor de inschrijving van 2 aktes.

Woont u in een appartement? Dan kost omzetten € 450 voor het complex en daarnaast nog € 450 per appartement.
Voorbeeld: de kosten voor een complex met 10 appartementen bedragen dan (1+ 10) x € 450 = € 4.950.
De bijkomende notariskosten zijn voor rekening van de erfpachters.

29. Afkoopregeling geldt niet voor verhuurde woningen

Een voorwaarde om gebruik te kunnen maken van de afkoopregeling is dat de erfpachter zelf in de woning woont. Hiervoor kijkt de gemeente naar de inschrijving in de Basisregistratie personen (BRP). Er zijn uitzonderingen mogelijk.

Als de erfpachter de woning verhuurt, is er sprake van een 'beleggingsobject'. Doel van een belegging is het halen van winst en niet om er zelf te gaan wonen. Er wordt vanuit gegaan dat bij de aankoop van de belegging rekening is gehouden met erfpacht. De erfpacht van een verhuurde woning kan wel worden afgekocht op grond van een andere regeling. Neem hiervoor contact op met de gemeente via erfpacht@utrecht.nl, of telefoonnummer 14 030.

30. Hoe berekent de gemeente de grondwaarde aan de hand van de WOZ-waarde? Ik wil de tabel zien die de gemeente gebruikt.

Bij de vaststelling van de WOZ-waarde wordt de marktwaarde van de woning met de grond die daarbij hoort op de peildatum getaxeerd. De WOZ-waarde biedt de gemeente daarom een goede basis om de grondwaarde vast te stellen. Tegen de vaststelling van de WOZ-waarde bestaat de mogelijkheid van bezwaar en beroep. De gemeente stelt jaarlijks de WOZ-waarde opnieuw vast.
Zowel bij eengezinswoningen als bij appartementen kan door gebruik te maken van grondquotes een percentage van de WOZ-waarde worden toegekend aan de grond. De grondquote bepaalt dus wat het aandeel van de grond is in de totale (WOZ-)waarde. De grondquotes zijn bij appartementen lager dan bij eengezinswoningen. Want bij appartementen (zoals flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen) maken meerdere woningen van hetzelfde perceel grond gebruik.
Bij de conversieregeling uit 2003 werd de grondwaarde ook vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. Dit is bij de voorbereiding van die regeling uitgewerkt door een commissie van deskundigen. Dezelfde tabel wordt nu ook weer gebruikt bij de berekening. De tabel maakt onderscheid tussen meergezinswoningen (MGW, appartementen) en eengezinswoningen (EGW).

Bekijk de tabel (pdf, 40 kB)

We maken voor de berekening van de afkoopsom in 2017 gebruik van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2015. Deze WOZ-waarde en peildatum staan op de beschikking die u vorig jaar (2016) hebt ontvangen. Ook voor de berekening van de afkoopsom in 2018 maakt de gemeente gebruik van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2015.

Introductieperiode tot en met 31 december 2018

Voor de berekening van de afkoopsom in 2019 zal  gebruikgemaakt worden van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2017. Voor de berekening in 2020 van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2018, enzovoorts.

Lees meer over het verband tussen grondquote, WOZ-waarde en erfpacht

31. Geen indexering van de grondwaarde

Om de grondwaarde in 2017 te kunnen bepalen gebruikt de gemeente de laatste onherroepelijke WOZ-waarde, in dit geval 2015. De gemeente gaat de grondwaarde niet indexeren naar 2017. Dit is gunstig voor de erfpachter, in de huidige woningmarkt met stijgende woningprijzen.
Voor de berekening van de afkoopsom in 2019 zal gebruik gemaakt worden van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2017. Voor de berekening in 2020 van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2018, enzovoorts. 

32. Erfpachtcanon afhankelijk van grondwaarde

Het is nu niet mogelijk om aan te geven hoeveel u aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak moet betalen als u de erfpacht niet hebt afgekocht. Dit hangt af van de grondwaarde aan het begin van het nieuwe tijdvak. Deze grondwaarde kan pas kort voor het begin van het nieuwe erfpachttijdvak worden vastgesteld.
Als u ervoor kiest om de erfpacht aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak af te kopen is de afkoopsom gelijk aan de grondwaarde op dat moment. Kiest u voor een (half)jaarlijkse erfpachtcanonbetaling dan is de (half)jaarlijkse canon gelijk aan een percentage van de grondwaarde op dat moment.

De gemeente mag bij het einde van het erfpachttijdvak de voorwaarden en de wijze waarop de canon wordt berekend wijzigen. Op dit moment is niet bekend of de gemeente dit tegen die tijd zal doen. Daarom wordt in de rekenvoorbeelden uitgegaan van het minimale canonpercentage van 5%, zoals is vastgelegd in de huidige voorwaarden. Dit percentage kan in de toekomst nog veranderen, maar geeft volgens de gemeente op dit moment een reëel beeld van de toekomstige canonverplichtingen.

In het informatieblad (pdf, 676 kB) staat een rekenvoorbeeld. Hier is de grondwaarde aan het eind van het erfpachttijdvak (in 2038) € 151.500. De afkoopsom is op dat moment gelijk aan de grondwaarde. Als op dat moment wordt gekozen voor jaarlijkse erfpachtcanon bedraagt deze canon minimaal 5% van de grondwaarde, dus in dat geval minimaal € 7.575 per jaar.
Let op: dit is een rekenvoorbeeld waarbij gebruik is gemaakt van de aanname dat de grondwaarde jaarlijks met 2% stijgt. Aan dit rekenvoorbeeld kunnen geen rechten worden ontleend.

33. Erfpachtcanon en stijging huurprijzen

Wanneer u de erfpachtcanon afkoopt, komen alle toekomstige canonbetalingen te vervallen. U hoeft dus nooit meer erfpachtcanon aan de gemeente te betalen. Bij een herziening van de erfpachtcanon in het huidige erfpachttijdvak kan de canon niet meer stijgen dan de gemiddelde huurprijsstijging van de afgelopen 10 jaar. In de erfpachtvoorwaarden is echter opgenomen dat deze begrenzing bij een nieuw erfpachttijdvak niet van toepassing is. De jaarlijkse erfpachtcanon is dan gelijk aan een percentage van de grondwaarde op dat moment.

De gemeente mag bij het einde van het erfpachttijdvak de voorwaarden en de wijze waarop de erfpachtcanon wordt berekend wijzigen. Op dit moment is niet bekend of de gemeente dit tegen die tijd zal doen. Daarom wordt in de rekenvoorbeelden uitgegaan van het minimale canonpercentage van 5%, zoals vastgelegd in de huidige voorwaarden. Dit percentage kan in de toekomst nog veranderen, maar geeft volgens de gemeente op dit moment een reëel beeld van de toekomstige canonverplichtingen.

34. Eerder betalen toekomstige verplichtingen

Bij de vaststelling van de afkoopsom is het uitgangspunt dat alle toekomstige betalingsverplichtingen van de erfpachter naar voren worden gehaald. De toekomstige betalingsverplichtingen worden eerder betaald en daarmee afgekocht. Bij erfpachtrechten die nu voor 50 jaar zijn afgekocht, moet voor het eerst aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak opnieuw erfpachtcanon worden betaald. De canonverplichtingen voor het huidige erfpachttijdvak zijn immers in het verleden al afgekocht.

Als de erfpachter nu jaarlijks canon betaalt, moet er in de resterende jaren van het huidige erfpachttijdvak (net als in de voorgaande jaren) nog wel jaarlijks canon worden betaald. Bij de berekening van de afkoopsom wordt daarom voor erfpachters die nu nog een (half)jaarlijkse canon betalen deze (half)jaarlijkse erfpachtcanon wel meegenomen. Bij erfpachtrechten die voor 50 jaar zijn afgekocht niet.

Aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak (50 jaar na de uitgifte in erfpacht van de grond) moet opnieuw erfpachtcanon worden betaald, zowel bij de erfpachtrechten die bij de uitgifte voor 50 jaar zijn afgekocht als bij de erfpachtrechten met een jaarlijkse canonbetaling.

35. Ik betaal elk jaar € 11,34, betaal ik dan een jaarlijkse erfpachtcanon?

Nee, dit zijn eigenlijk administratiekosten die u (of uw VVE) elk jaar betaalt, als uw erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht. Deze wordt dus tussentijds niet door de gemeente herzien. Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht komt dit bedrag te vervallen. De betaling van € 11,34 staat los van de verplichting om aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak (aan het einde van het huidige, voor 50 jaar afgekochte erfpachttijdvak) opnieuw erfpachtcanon te betalen.

36. Regelingsrente 5%

De regelingsrente is het percentage waarmee de afkoopsom wordt verminderd voor elk jaar dat u eerder afkoopt. Dit lijkt hoog als je het vergelijkt met de huidige marktrentes. Dit is gunstiger voor de erfpachter omdat rekenen met een hogere regelingsrente een lagere afkoopsom betekent.

37. Inschatting toekomstige grondwaarde

De toekomstige grondwaarde is onbekend. Historisch gezien stijgen de prijzen. Om een idee te geven: de stijging van de prijzen van bestaande koopwoningen in de gemeente Utrecht was in de afgelopen 15 jaar gemiddeld 3,4% per jaar. Hoe de prijzen zich in de verdere toekomst zullen ontwikkelen kan niet worden voorspeld.
Omdat de toekomstige waarde onbekend is, kiest de gemeente ervoor om de grondwaarde van nu ook als de grondwaarde aan het einde van het erfpachttijdvak te gebruiken (net als bij conversieregeling 2003). Bij een stijgende huizenprijs is dat dus gunstig voor de erfpachter.
De verwachting is dat de grondwaarde aan het einde van het huidige erfpachttijdvak hoger zal zijn dan nu. De keuze van de gemeente om de grondwaarde van nu te 'bevriezen' heeft daarom naar alle waarschijnlijkheid een gunstig effect op de hoogte van de afkoopsom voor de erfpachter.
Indien u geen gebruikmaakt van deze regeling wordt de afkoopsom en eventueel de canon aan het einde van het erfpachttijdvak vastgesteld op basis van de daadwerkelijke grondwaarde. De grondwaarde is op dat moment naar verwachting hoger, maar kan ook dalen.

Nieuwe regeling en de regeling uit 2003

In 2003 was er tijdelijk ook al een gunstiger regeling. De nieuwe regeling lijkt hierop. Bij beide regelingen wordt gebruikgemaakt van de WOZ-waarde en grondquotes voor het bepalen van de grondwaarde. De grondquote is een percentage dat aangeeft hoe groot het aandeel van de grond is in de totale (WOZ-)waarde. De grondquotes van de regeling uit 2003 zijn een-op-een overgenomen. In beide regelingen is het uitgangspunt dat de grondwaarde tijdens het erfpachttijdvak niet meer stijgt. Ook de jaarlijkse canon wijzigt in beide regelingen gedurende het erfpachttijdvak niet meer.
De grondwaarde én de canon worden in beide regelingen voor het vaststellen van de afkoopsom verminderd met een rentepercentage. Bij de conversieregeling 2003 bedraagt dit rentepercentage 5%. Dit percentage geldt ook voor de nieuwe regeling 2017.

38. Waarom sluit de nieuwe afkoopregeling niet aan bij de regeling voor Utrechtse woningcorporaties?

De afkoopregeling voor woningcorporaties maakte deel uit van een totaalpakket aan afspraken tussen de gemeente en de corporaties. Het doel van deze afspraken was (onder andere) het bevorderen van de (sociale) woningproductie. Daarom is met de corporaties afgesproken dat het geld dat uit de regeling aan de corporaties toekomt niet vrij besteedbaar was. Per corporatie is een productieprogramma vastgesteld waarbij de conversiegelden moesten worden ingezet voor projecten uit het productieprogramma en binnen de tijdsperiode van dat programma.

39. Welke mogelijkheid tot het eeuwigdurend afkopen van canon hebben erfpachters die geen gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017?

Voor erfpachters die geen gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017 (bijvoorbeeld omdat deze erfpachters de woning niet bewonen en niet vallen onder de hardheidsclausule) geldt het bestaande beleid uit het jaar 1998 (aangeduid als de Regeling 1998).

De afkoopsom van de canon, voor conversie naar de algemene voorwaarden ‘AV 1989’ (eeuwigdurende afkoop), wordt conform de Regeling 1998 als volgt berekend:

Uw huidige situatie is dat u een (half)jaarlijkse canon betaalt, niet zijnde € 11,34 administratiekosten:

  • Conversie gedurende of na afloop van 50 jarige erfpachttijdvak:
    afkoopsom = grondwaarde op moment van conversie

Uw huidige situatie is dat u uw canon voor 50 jaar heeft afgekocht:

  • Conversie gedurende 50 jarige erfpachttijdvak:
    afkoopsom = grondwaarde op moment van conversie -/- waarde bestaande erfpachtrecht ten tijde van conversie *
  • Conversie na afloop van 50 jarige erfpachttijdvak: 
    afkoopsom = grondwaarde op moment van conversie

De actuele grondwaarde wordt in opdracht van de gemeente door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur vastgesteld. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de erfpachter.

Op het moment dat u eeuwigdurend heeft afgekocht kunt u, indien u voldoet aan nadere voorwaarden, vervolgens de bloot-eigendom van de gemeente kopen (€ 450,- administratiekosten), zodat u de volle eigendom verkrijgt en het erfpachtrecht teniet gaat.

* De waarde van het bestaande erfpachtrecht is het resterend aantal jaren van de afgekochte 50 jaar gedeeld door 50 jaar en dan vermenigvuldigd met de grondwaarde. In formule: Waarde bestaande erfpachtrecht = Grondwaarde ten tijde van conversie x (Resterend aantal jaren van het tijdvak van 50 jaar ten tijde van conversie / 50).

 

 

40. Doet de gemeente een bodemonderzoek bij een omzetting naar vol-eigendom?

Nee, de grond is sinds de uitgifte in erfpacht in gebruik geweest van de erfpachter en mogelijk voorgaande erfpachter(s). De erfpachter wordt geacht op de hoogte te zijn van de bodemgesteldheid. Net als bij een woning in vol eigendom aanvaardt de erfpachter de staat van het perceel bij het aangaan van de koopovereenkomst.

Lees hieronder de precieze tekst van de omzettingsovereenkomst: 

'Koper verklaart volledig bekend te zijn met de staat van het Perceel (waaronder de juridische, feitelijke, technische, bouwkundige en milieukundige staat), dan wel wordt geacht daarmee bekend te zijn aangezien Koper daarvan reeds erfpachter is dan wel een koopovereenkomst heeft gesloten ter zake het Erfpachtrecht. Koper aanvaardt derhalve de Bloot-eigendom in de staat waarin het zich op de Leveringsdatum bevindt (waaronder de juridische, feitelijke, technische, bouwkundige en milieukundige staat), met alle bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken en met het daadwerkelijke gebruik ervan op dat moment, waarbij de Gemeente niet verplicht is om enige (impliciete) verklaring of garantie met betrekking tot de Bloot-eigendom te doen, met uitzondering van die welke expliciet in deze overeenkomst zijn vermeld.
De Gemeente staat derhalve niet in voor de afwezigheid van voormelde gebreken. Alle aan Koper kenbare gebreken die aan het gebruik van het Perceel in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. Ook niet aan Koper kenbare gebreken komen voor diens risico. Voor zover mogelijk wordt bij deze de werking van artikelen 7:17, 7:20, 7:23 en 6:228 Burgerlijk Wetboek uitgesloten.'

41. Welke kosten zijn aftrekbaar van de belasting?

Belastingregels kunnen veranderen. Daarom verwijzen wij u naar de website van de Belastingdienst

Op 1 maart 2018 vermeldt de Belastingdienst dat niet aftrekbaar zijn:

  • afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht

Op 1 maart 2018 vermeldt de Belastingdienst dat wel aftrekbaar zijn:

  • de periodieke betalingen voor erfpacht (canon)
  • de rente over de lening die u afsluit om de afkoopsom te financieren is meestal wel aftrekbaar

42. Wat is al gedaan? Wat ging vooraf aan het besluit?

Wat is al gedaan?

Eind november 2017: ontvangst aankondigende brief
December 2017: informatiebijeenkomsten
December 2017 - 1 april 2018: voorbereiden individuele keuze
Februari 2017: informatiebijeenkomsten (herhaling van december)
April 2018: ontvangst persoonlijk aanbod, daarna kunt u er gebruik van maken.

Wat ging vooraf aan het besluit?

2 november 2017: vaststelling Conversieregeling Erfpacht door de gemeenteraad.
28 september: raadscommissie, waarna is het voorstel op enkele punten aangepast. Lees de raadsbrief van 22 september 2017
24 augustus 2017: raadsinformatiebijeenkomst, zie punt 8. 
december 2016: voorstel nieuwe regeling van college aan raad. Dit riep veel vragen en reacties op van erfpachters. Op verzoek van de gemeenteraad is dat voorstel verder aangepast.

Wat is het verschil tussen de regeling 2017 en het voorstel december 2016?

Hulp en contact Erfpacht

Telefoon

14 030

E-mail

erfpacht@utrecht.nl