Wonen Grondquote, WOZ-waarde en erfpacht

Hoe wordt de grondquote vastgesteld?

De waarde van grond is afhankelijk van verschillende factoren. De belangrijkste factoren zijn

  • locatie, 
  • gebruiksmogelijkheden en 
  • economische situatie

Grond in de binnenstad is meestal meer waard dan grond in bijvoorbeeld Overvecht. En grond waarop een koopwoning mag worden gebouwd, is meer waard dan grond waarop alleen een sociale huurwoning mag komen. De vraag naar woningen is verder afhankelijk van de economische situatie. Tijdens een recessie zal de vraag afnemen en daarmee de verkoopprijs dalen. De grondwaarde staat niet vast maar verandert in de loop van de tijd.

De marktwaarde (de WOZ-waarde) van een bebouwd perceel grond is de som van de grondwaarde en de opstalwaarde (de waarde van het gebouw/de woning). Ofwel, de grondwaarde is de marktwaarde (WOZ-waarde) min de opstalwaarde.

De grondquote van een perceel wordt berekend door de grondwaarde te delen door de marktwaarde.

In zijn algemeenheid is de grondquote bij een grotere (duurdere) woning hoger dan bij een kleinere (goedkopere) woning. Verder is de grondquote bij een appartement (zoals flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen) lager dan bij een gezinswoning. Bij appartementen gebruiken meerdere woningen dezelfde grond.

In de Conversieregeling 2016 zijn de grondquotes van de regeling van 2003 ongewijzigd overgenomen. Hierdoor is de afkoopsom lager dan als de huidige grondquote zou zijn gebruikt.

Is de WOZ-waarde het juiste instrument om de grondwaarde vast te stellen?

Bij de vaststelling van de WOZ-waarde wordt de marktwaarde van de woning met bijbehorende grond getaxeerd. Hierbij kijkt de gemeente naar de individuele kenmerken van de (bebouwde) locatie en de woning/grond. De erfpachter kan bezwaar maken tegen de WOZ-waarde waar de gemeente op uitkomt. Door gebruik te maken van de WOZ-waarde en grondquote kan de gemeente de grondwaarde vaststellen. Daarom werkt de Conversieregeling 2016, net als de regeling van 2003, met de WOZ-waarde om de grondwaarde vast te stellen.

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente bij de bepaling van de WOZ-waarde uitgaan van 'vol eigendom' (eigen grond). Bij de waardering mag dus wettelijk gezien geen rekening worden gehouden met een situatie van erfpacht. Gelijkwaardige woningen hebben daarbij dezelfde WOZ-waarde, ongeacht of sprake is van erfpacht of vol eigendom.

Tussen erfpachtgrond en grond in vol eigendom kan wel sprake zijn van een waardeverschil. In de erfpachtvoorwaarden kunnen (gebruiks)beperkingen en/of (toekomstige) financiële verplichtingen zijn opgenomen, die bij eigendom niet gelden. Er bestaan verschillende mogelijkheden om dit waardeverschil te overbruggen. Bij de Conversieregeling 2016 is er voor gekozen om hiervoor de 'behoudende' grondquotes uit 2003 te hanteren.

Door het gebruik van de WOZ-waarde in combinatie met generieke (algemeen geldende) grondquotes is het, net als in 2003, niet uitgesloten dat in onderlinge vergelijkingen bij individuele gevallen verschillen in grondwaarde kunnen ontstaan. Denk aan woningen in 1 straat op vergelijkbare kavels, bijvoorbeeld door verschillen in de WOZ-waarde als gevolg van uitbreidingen (uitbouw, dakkapel) aan de woning.